Два дома на одном участке как оформить
Перейти к содержимому

Два дома на одном участке как оформить

  • автор:

Можно ли построить два дома на одном участке

Два дома на одном участке позволяют комфортно жить рядом нескольким поколениям семьи, удобно разместить гостей или создать условия для проживания обслуживающего персонала. Кроме того, можно продать второй коттедж и окупить возведение своего жилища. Но прежде чем приступать к реализации такого права, необходимо удостовериться, что оно не противоречит нормам действующего законодательства.

Нормативно-правовое регулирование строительства

  • допустимые размеры участка земли;
  • расстояние между различными объектами;
  • расположение построек относительно межи;
  • процент застройки территории.

Второй дом на участке разрешено строить, если не нарушены требования ПЗЗ, регламент пожарной и экологической безопасности. Они устанавливаются региональными властями и могут отличаться в зависимости от города или области.

Основным требованием является процент территории, которую может занимать жилой дом. Например, коттеджем можно максимально занять 40%. Размеры уже имеющейся постройки составляют 35% от общей площади. Следовательно, второе строение не должно быть больше 5%. Но при этом также нужно смотреть за тем, чтобы объект находился на нужном удалении от забора, инженерных коммуникаций, межи соседей, больших деревьев, водоемов.

Вторым по важности документом является ГрК РФ. Этот кодекс регламентирует порядок строительства, максимальное количество этажей и высоту построенного дома.

участок с гостевым домиком

Возведение частного коттеджа

Без претензий со стороны регулирующих органов и третьих лиц можно построить второй дом на одном участке при соблюдении следующих условий:

  • у земли есть только один собственник и согласовывать решение с другими владельцами не нужно;
  • площадь постройки составляет менее 500 кв. метров, поэтому для нее не действует особый порядок получения разрешения на строительство;
  • возведение коттеджа не нарушит действующих нормативов относительно площади застройки и предельных расстояний для других объектов.

Перед началом работ необходимо уведомить контролирующие органы, воспользовавшись МФЦ или сайтом Госуслуги. В уведомлении указываются следующие данные:

  • схема участка с указанием места расположения постройки;
  • характеристики будущего жилища;
  • данные о застройщике.

Ситуация будет более сложной, если землей владеет два человека. Можно ли строить второй дом на участке в этом случае? Есть несколько вариантов решения вопроса:

  1. Согласовать свои действия с другим участником. Если оба владельца дают разрешение на возведение коттеджа, проблем с контролирующими органами не возникнет. Необходимо заключить соглашение об использовании участка, в котором описать права и обязанности обеих сторон.
  2. Обратиться в суд. Такой способ урегулирования нужен, если владельцы земли не достигли согласия друг с другом. В этом случае один из них подает иск в суд, после чего этот орган устанавливает правила пользования собственностью. В том числе возможность постройки дома.
  3. Разделение земли. В этом случае участок делится на два с размежеванием и постановкой на кадастровый учет. Процедура требует больших временных и финансовых затрат. Но позже будет проще зарегистрировать второй дом на участке, так как фактически и документально он будет первым и единственным.

Такой вариант возможен, если с отделенной территории будет выход на улицу общего пользования. Кроме того, нужно учитывать минимальную площадь земли в частном пользовании, установленную в ПЗЗ. Например, если она составляет 6 соток, то разделить участок в 10 соток на два, независимо от соотношения площадей каждого из них, нельзя.

При возведении коттеджа площадью более 500 кв. метров необходимо готовить проектную документацию, которая затем проходит экспертизу на соответствие действующим законодательным нормам. Эксперты проверяют не только саму постройку, но и возможность ее подключения к коммуникациям общего пользования.

строительство дома

Продажа второго коттеджа на участке

Дополнительные сложности возникают в случае, если еще один объект возводится для последующей продажи. Особенность состоит в том, что оформить второй дом на участке и передать право собственности на него будет затруднительно.

Законодательство разрешает продавать коттедж без земли под ним. Но вряд ли найдется покупатель, который готов приобрести его. Тем более по хорошей цене. В этом случае обычно прибегают к разделу земельного участка в добровольном или судебном порядке.

Независимо от складывающихся обстоятельств рекомендуется уточнить возможность строительства дома до начала работ. В противном случае официально ввести его в эксплуатацию не получится. Более того, постройка считается незаконной, поэтому владельца могут обязать снести ее.

Возможные пути решения

Если из-за небольших размеров построить два жилых дома на участке ИЖС не получается, можно прибегнуть к другому способу. Он полностью законный и позволяет сделать два жилища, которые будут независимы друг от друга, иметь собственные входы и адрес.

Речь идет о возведении дуплекса или двухквартирного дома. Согласно действующему законодательству такой объект будет считаться одним коттеджем, но на два хозяина. У них будет:

  • общий фундамент;
  • общая конструкция крыши и ограждающие стены;
  • глухая стена, разделяющая внутренние помещения на две полноценные квартиры;
  • отдельные выходы из дома на участок.

При желании можно разместить заборы и подобрать проект таким образом, что каждый владелец получает собственный изолированный дом и жилье. Хотя по документам это будет один объект с двумя квартирами.

Если необходимо построить гостевой дом или небольшой коттедж для приема гостей на территории имения, необходимости в оформлении его как жилого объекта нет. Согласно документам он будет числиться как вспомогательная постройка.

Минус такого варианта в том, что дом нельзя будет зарегистрировать как отдельное имущество и продать после этого. Право собственности может переходить только вместе с землей и основным коттеджем.

дуплекс

Итоги

Законодательство не запрещает строить второй дом на собственном земельном участке. Но перед возведением постройки необходимо убедиться, что коттедж не будет нарушать ПЗЗ относительно занимаемой на территории площади, расстояния до границ и других объектов. Если проблем нет, можно браться за строительство.

Сложности могут возникнуть, если у участка два и более владельцев. Придется согласовывать любые действия с ними или обращаться в суд, который установит правила пользования землей.

Наиболее простой вариант — строить один дом на две квартиры. Документально этот будет одна постройка, проблем с регистрацией и пропиской не возникнет, а передача права собственности производится по общей процедуре.

Приглашаем в наш Телеграм!

Там мы публикуем подборки проектов, варианты красивых решений для интерьеров загородных домов, советы по строительству от главного архитектора Domamo и другую полезную информацию.

Как оформить два дома на одном участке?

Хочу сразу сказать, что прямого запрета на строительство двух домов законодательство не содержит. А судебная практика это допускает.

Но следует помнить, что любое строительство должно производиться с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, к числу которых относятся установленные правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования предельные параметры разрешенного строительства.

А именно, при строительстве на одном участке нескольких жилых домов нельзя нарушать ни максимальный процент застройки, ни предельно допустимые отступы от границ участка и иных построек. Кроме того, в обязательном порядке должны быть соблюдены противопожарные и санитарные требования, в том числе касательно противопожарных разрывов и норм инсоляции.

Чтобы соблюсти все эти требования необходимо их точно знать применительно к конкретному участку. А для этого самый простой способ – получить градостроительный план земельного участка, который выдается органом местного самоуправления в сфере градостроительства.

Два дома на одном участке: можно ли возводить и как узаконить уже построенное — что говорит закон

Можно ли законно построить два дома на одном участке? Что нужно сделать, чтобы узаконить «двудомие»? И как продать дома на одном земельном наделе по отдельности? Узнайте, что говорит об этом законодательство.

Кому и зачем нужен второй дом на участке

Причины для возведения еще одного жилого дома на своей территории могут самыми разными:

  • Родители хотят обеспечить жилплощадью подрастающих детей;
  • Большая семья нуждается в дополнительном жилом пространстве;
  • Пока возводят новый дом, жильцы обитают в старом или временном жилье и планируют его снести после заселения в новостройку.

При каких условиях можно строить второй дом на участке

Согласно общероссийским законам, запретов на строительство любого количества домов на одном земельном участке нет, будь это земля под ИЖС, садоводство или частное подсобное хозяйство. Главное — чтобы на этом участке в принципе был разрешен такой вид использования земли. Одновременно владелец территории должен позаботиться о соблюдении еще ряда условий:

  • Соответствие нормам и правилам землепользования;
  • Соответствие застройки участка градостроительному плану;
  • Соответствие нормам СанПиНа;
  • Следование правилам пожарной безопасности;
  • Соблюдение прав владельцев соседних участков и домов.

Регионы РФ и даже отдельные населённые пункты имеют право устанавливать собственные ограничения, которые не противоречат федеральным нормам. А это значит, что даже в маленьком провинциальном городке, деревне или селе могут действовать собственные правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

С местными ПЗЗ необходимо ознакомиться еще на стадии принятия решения о строительстве. В противном случае — велик риск, что постройка будет признана незаконной, и ее придется сносить за собственный счёт. Двойная финансовая потеря неизбежна.

Одной из самых серьезных причин для отказа в разрешении на строительство является превышение нормы по плотности застройки. В администрации населенного пункта должен быть документ, в котором максимальный разрешенный процент плотности указан. Нехитрые расчеты подскажут, получится ли вписать на конкретном участке еще одно жилое здание, какой площади и высотности оно может быть и в каком конкретно месте участка можно закладывать фундамент.

Местные нормы могут основываться на условиях, описанных в статье 38 Градостроительного кодекса РФ, а могут их дополнять. И несоблюдение этих правил может стать препятствием для регистрации готового объекта в Росреестре.

Когда можно начинать строительство

Допустим, по всем градостроительным нормам второй дом «проходит». Собственнику земли уже пора копать котлован и пригонять цистерну цемента? Оказывается, нет.

Предварительно необходимо уведомить комитет по градостроительству населённого пункта или другой орган, уполномоченный решать данные вопросы, о планируемых работах. Документ должен содержать данные о собственно земельном участке, объекте, который планируется построить, с указанием его площади и высотности и этажности, информацию о застройщике. В нем также должен быть план-схема с изображением границ надела, имеющихся объектах и самого дома, который планируется возвести. Уведомление можно отправить на интернет-портале «Госуслуги», почтой или в ближайшем МФЦ.

В случае, если у земельного участка несколько собственников, которые хотят иметь отдельные дома, им необходимо сначала в письменной форме договориться между собой о порядке пользования общей землёй. В соглашении должно быть предусмотрено и условие о строительстве отдельных домов.

Второй дом построен, что дальше

По окончании строительства нужно поставить второй жилой дом на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности. Для этого следует подать еще одно уведомление в соответствующий орган населённого пункта. Почтовый адрес новостройки будет таким же, как и у основного дома, но с добавлением к номеру литеры. Теперь можно собирать документы для регистрации права собственности в Росреестре:

  • паспорт и СНИЛС владельца;
  • документы о праве на земельный участок (свидетельство о регистрации права или выписка из единого госреестра регистрации прав на недвижимость, договор купли-продажи, договор дарения, кадастровый паспорт и другие);
  • технический план дома, составленный инженером БТИ;
  • проектная документация на дом (если есть);
  • документ об уплате госпошлины.

Что делать, если два дома на одном участке уже существуют

Бывает, что участок сразу приобретается с двумя домами, которые не оформлены подобающим образом. Чтобы узаконить оба строения, придётся разделить участок на два — каждый с одним из домов. Для этого заказывают процедуру межевания, снимают с кадастрового учёта один большой участок и ставят два вновь образованных.

Правда, не каждый участок возможно таким образом разделить. В населенном пункте могут существовать собственные нормы площади земельных наделов. И если минимально допустимая величина участка окажется меньше фактической половины, разделить его по закону не удастся. В таком случае можно оформить одно из зданий в качестве хозяйственной постройки, например, как летнюю кухню или домик, а второе будет числиться жилым помещением.

Этот вариант годится и для земель индивидуального жилого строительства: законодательство разрешает только один жилой дом на одном участке ИЖС. Но что делать, если семье очень нужна вторая крыша? Дом может быть оформлен как вспомогательная постройка без собственного адреса.

К слову, если участки из-за нехватки площади не удаётся разделить еще до строительства, то хорошим выходом может стать строительство дома «на две семьи» — с двумя независимыми выходами и одной общей стеной. При этом порядок пользования общим участком всё равно придется определять.

Как продать один из двух домов на едином участке

Как правило, покупатели отказываются от идеи приобретать дом на общей с кем-то земле. Это чревато возникновением конфликтов, принудительным определением права пользования и судами. Поэтому продавцы вынуждены глобально снижать стоимость, чтобы предложение стало действительно выгодным. Однако межевание участков и оформление двух вместо одного решит вопрос дешевле, хотя и займёт некоторое время.

Расширяемся: как законно построить два дома на одном участке

Фото: B-D-S Piotr Marcinsk/shutterstock

Российское законодательство напрямую не запрещает возводить больше одного дома на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садовом участке или участке личного подсобного хозяйства (ЛПХ), говорят юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Но в каждом городе, селе или районе действуют свои правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые определяют максимальные и минимальные параметры земельного участка, предельный процент его застройки, нормативы отступов от границ участка. И вот здесь уже могут быть ограничения», — объясняет адвокат Владимир Постанюк. Поэтому многое зависит от конкретного населенного пункта, добавляет он.

Информацию о возможности такого строительства и ПЗЗ следует уточнить в местной администрации, поскольку в пределах одного региона установлены разные минимальные параметры участка и предельный процент застройки. Например, по ПЗЗ в Ленинском городском округе Московской области минимальный размер земельного участка составляет 400 кв. м, в городском округе Серебряные пруды Московской области — 500 кв. м, а в городском поселении Родники Раменского муниципального района Московской области — 600 кв. м, привела примеры юрисконсульт департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова. «Во всех этих округах предельный процент застройки — 40%, а минимальный отступ от границ участка — 3 м», — отметила она. А, например, в ПЗЗ Волоколамского городского округа Московской области предусмотрено, что земельный участок для ИЖС предназначен для возведения одного жилого дома и индивидуальных гаражей и подсобных сооружений. «До принятия решения о строительстве собственнику участка нужно обязательно ознакомиться с ПЗЗ. Также очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки, поскольку его превышение — одно из оснований для отказа в строительстве», — пояснила Гульнара Сабурова.

Из ПЗЗ будет видно:

  • можно ли построить второй дом;
  • в каком месте земельного участка и с какими параметрами возможно строительство.

Важно, чтобы при строительстве домов соблюдались все требования градостроительного регламента. Это касается площади дома, минимальных отступов от границ участка, высоты здания, добавили в Кадастровой палате. Так, согласно ст. 1 ГрК РФ, объект ИЖС должен иметь не более трех надземных этажей, а его высота не должна превышать 20 м. «Если требования не будут соблюдены, такая постройка может оказаться в категории самовольных», — пояснили в ведомстве.

До принятия решения о планируемом строительстве второго дома собственнику нужно ознакомиться с ПЗЗ. Очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки 

До принятия решения о планируемом строительстве второго дома собственнику нужно ознакомиться с ПЗЗ. Очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки (Фото: gopixa/shutterstock)

Как построить два дома

Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить требования при самом строительстве. «Необходимо соблюсти нормы плотности застройки, проверить, что размеры земельного участка позволяют возвести два дома, не нарушив правила о допустимом расстоянии между ними (от 6 м в зависимости от строительных материалов) и от домов до границ земельного участка (не менее 3 м)», — отметил адвокат Владимир Постанюк.

Перед тем как приступить к строительству, нужно направить уведомление о начале работ в организацию, которая занимается этими вопросами в конкретном населенном пункте. Как правило, это комитет градостроительства. Уведомление подается через МФЦ, портал госуслуг или по почте. Оно должно содержать сведения о застройщике и земельном участке, характеристики дома и его схематичное изображение на участке.

В отношении каждого дома направляется отдельное уведомление с указанием, что на этом же земельном участке планируется строительство еще одного объекта недвижимости, отметил Владимир Постанюк. «Если у земельного участка два собственника и каждый намерен строить дом, им следует заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, где будет договоренность о возведении каждым собственного жилого дома. Если договориться не удается, то определять порядок пользования будет суд», — добавил он.

По окончании строительства нужно будет подать уведомление о завершении работ. «Если строительство завершилось и в результате появилось еще одно жилое здание, ему еще до регистрации права нужно присвоить адрес. Объект будет иметь тот же номер, что и основное здание, только с литерой или дробью», — отметила юрисконсульт из «Инкома».

Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить ряд требований при самом строительстве

Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить ряд требований при самом строительстве (Фото: Radovan1/shutterstock)

Комментарий риелтора

Татьяна Максимова, руководитель отдела департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость»:

— Строительство двух домов на одном участке — не такая уж и редкость. Как правило, строят небольшой дом, вселяются в него, а позже возводят основной. В дальнейшем маленький дом используют как гостевой или жилье для обслуживающего персонала. Подобные объекты пользуются спросом в разных сегментах:

  • в экономклассе это позволяет разделить поколения одной семьи — никто не мешает друг другу и все рядом;
  • в бизнес-классе тоже присутствует элемент разделения поколений. Кроме того, во втором доме могут находиться помещения для помощников по хозяйству, баня и пр.;
  • в элитном сегменте во втором доме могут расположиться спа-комплекс, помещения для помощников, гостевые комнаты.

Сложности с продажей и оформлением

Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина. Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.

Сложности могут возникнуть и при продаже, даже если объекты узаконены, добавил адвокат Владимир Постанюк. Желающих купить сразу два дома обычно немного. Придется или разделять участки, или продавать дома отдельно. Например, присваивать второму дому новый адрес или разбираться с оформлением прав на земельный участок. «При покупке одного дома из двух покупатель сможет рассчитывать не на весь земельный участок, а только на 1⁄2 доли в праве собственности на него. В будущем покупателю, возможно, придется обращаться в суд за установлением порядка пользования земельным участком. На подобные условия согласится не каждый, и вновь возникнет необходимость делить земельный участок по всем правилам», — предупредил юрист.

Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы

Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы (Фото: Reinhardt and Co/shutterstock)

Пример из юридической практики, адвокат Владимир Постанюк:

— Мужчина построил на своем земельном участке несколько домов для каждого из своих детей. Участок никто не делил, двор и вход в него был общим. После смерти наследники разделили между собой дома и доли в праве собственности на землю. Но как это часто бывает, наследники рассорились, пока делили наследство, и решили отгородить свои участки. В результате один из домов оказался заблокированным, то есть не имел выхода к землям общего пользования. Право прохода через участок сестры (сервитут) нашей доверительнице пришлось устанавливать через суд. Поэтому, даже если сегодня вы не планируете продавать дома, лучше подумать об этом заранее.

Альтернативные способы

Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом. Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.

Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации. «Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом. Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.

Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк. Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.

Читайте также

  • Заброшенный дом: как оформить его на себя
  • Растем вширь: 4 способа законно увеличить земельный участок
  • Как законно продать дом без земли

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *