Садовый дом и жилой дом в чем разница
Перейти к содержимому

Садовый дом и жилой дом в чем разница

  • автор:

Какой дом строить: жилой или садовый

Общее у этих понятий – строение на земельном участке, в котором можно проживать. Это могут быть только земли ИЖС, ЛПХ и СНТ.

Давайте разберемся с отличиями.

Признаки жилого дома

В выписке Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН) в графе «назначение здания» объект значится как «жилое здание» (для объектов, зарегистрированных с 01.01.2023, – «жилой дом»).

  • Предназначен для круглогодичного проживания.
  • Можно оформить постоянную регистрацию.
  • Наличие фундамента обязательно.
  • Количество наземных этажей не более трёх.
  • Высота строения не больше 20 метров.
  • Стены должны быть из прочного материала, толщина их должна соответствовать климатической зоне.
  • Должны присутствовать необходимые для человека условия: тепло, вода, электричество, канализация.
  • Строение не предназначено для раздела на отдельные объекты.
  • На строительство или приобретение жилого дома можно оформить ипотеку.

Признаки садового дома

С 1 января 2019 года понятия «дача», «дачный участок», «дачный дом» были исключены из законодательства. Юридическое определение садового дома дано в 217-ФЗ:

«Садовый дом – здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании».

В выписке ЕГРН в графе «назначение здания» объект значится как «садовый дом».

  • Предназначен для сезонного проживания.
  • Нельзя прописаться.
  • Не всегда есть канализация, водопровод и отопление.
  • Можно построить только на садовом участке.
  • Такой дом не будет учитываться при расчете обеспеченности семьи жильем.
  • Построить его на средства маткапитала не получится.
  • Налог на имущество ниже, так как кадастровая стоимость таких домов меньше.

Как перевести садовый дом в статус жилого

Если дом зарегистрирован как нежилой, то его можно перевести в статус жилого. Для этого он должен соответствовать параметрам:

  • иметь фундамент и быть безопасным для жизни и здоровья жильцов,
  • в доме должны быть электро- и водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция.
  • здание отвечает всем требованиям СНиП, СанПиН, прочим нормам и правилам.

То есть дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания людей.

Для этого нужно заключить договор с кадастровыми инженерами.

Они проведут обследование и выдадут заключение о техническом состоянии дома. Заключение, заявление и выписку из ЕГРН подают в местную администрацию. Вместо выписки можно приложить правоустанавливающий документ на садовый дом, если право собственности заявителя на него не зарегистрировано в ЕГРН, или нотариально заверенную копию такого документа. В течение 45 дней вы получите решение. Если оно положительное – отнесите его в Росреестр, чтобы зафиксировать в ЕГРН новый статус дома.

Отказать могут, если:

  • не будут представлены необходимые документы;
  • местная администрация получит сведения из Росреестра, что собственником числится не тот гражданин, который подал заявление;
  • местная администрация получит информацию, что право собственности на садовый дом не зарегистрировано;
  • садовый дом построен на земельном участке, виды разрешенного использования которого не соответствует такому размещению. Например, если в графе «вид разрешенного использования» вашей земли указано «огородничество». На таких землях строить жилые дома нельзя. Это не значит, что его надо сносить. Видимо был построен еще до запрета, а значит законно. Но перевести его в статус жилого уже не получится.
  • садовый дом построен на земельном участке, расположенном в границах зоны затопления, подтопления.

Если вы планируете приобрести участок в Московской области, обратитесь в Земельный Экспресс: у нас работают опытные юристы, которые обеспечат юридическую чистоту сделки.

Зачем нужно переводить загородную недвижимость в другую категорию

С начала 2019 года вступил в силу порядок перевода садовых домов, построенных в садоводческих и дачных кооперативах, в жилые и обратно. Дачники давно этого ждали. О том, что это дает, «Российской газете — Неделе» рассказал генеральный директор Московского областного БТИ Александр Беднягин.

Во-первых, это возможность оформить прописку. Во-вторых, получить имущественный налоговый вычет, то есть вернуть часть подоходного налога, что возможно только при приобретении жилой недвижимости. В-третьих, оформить так называемый сельский тариф на электричество, который примерно на 30 процентов ниже городского. В-четвертых, при оформлении кредита получить более низкий процент. Сейчас дают кредиты и на нежилую недвижимость, но с более высокими ставками.

Как перевести садовый дом в жилой

Необходимо подать заявление в органы местного самоуправления, к которому приложить заключение по обследованию дома.

Заключение готовит юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который является членом саморегулируемой организации по инженерным изы­сканиям. Например, предприятия БТИ по всей стране.

Что должно быть в заключении? В нем описывается участок и сам дом, который обязан отвечать основным требованиям к жилому строению. Решение о признании дома жилым принимает местная администрация, в ведении которой находится территория садоводческого или дачного товарищества.

В чем отличие садового дома от жилого

Садовый дом — это по сути некапитальное строение, предназначенное для временного пребывания. Сейчас, как объяснил Беднягин, в Едином госреестре недвижимости садовые домики обозначаются как «жилое строение с назначением нежилое». Но вскоре автоматически все они будут переименованы в «садовые дома».

Дачи выше трех этажей строить нельзя, но можно сооружать подземные этажи

Жилой дом — это отдельно стоящее здание, которое имеет три надземных этажа. Его высота может быть не более 20 метров. Жилой дом должен состоять из комнат и вспомогательных помещений и не может быть разделен на отдельные квартиры. Ограждающие конструкции дома должны иметь теплозащитные свойства, которые позволяют проживать в нем круглый год. Иными словами, стены должны быть не из фанеры или картона, а, например, из бревен или кирпича. Дом должен быть оборудован инженерными системами. Это водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление. Также жилой дом обязан отвечать требованиям инсоляции и вентиляции, то есть проживающим в нем людям должно быть тепло, светло и комфортно.

Выше трех не строить

Беднягин обратил внимание на то, что при строительстве новых загородных домов (будь то постройки в дачных поселках или на землях, выделяемых для индивидуального жилищного строительства), уже не получится построить дачу в 4-5 и более этажей.

Беднягин уточняет, что многие ошибочно думают, что если в Градостроительном кодексе теперь указана предельная высота жилого дома в 20 метров, то можно хоть 6 или 7 этажей построить (из расчета три метра на каждый этаж). «Высота этажа может быть пять-шесть метров, но самих надземных этажей не может быть более трех. При этом застройщик может заложить еще несколько этажей под землей», — уточняет он.

Речь идет только о строящейся и планируемой к строительству недвижимости. Если дом уже стоит и оформлен в собственность, никто не заставит сносить лишние этажи.

Успеть до 1 марта

Только до 1 марта действует упрощенный порядок регистрации права на жилой и садовый дома. Достаточно заполнить декларацию на построенный дом, обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план. И подать документы на регистрацию через центр госуслуг.

Особенно актуален этот порядок для людей, которые уже завершили строительство своего дома. Это сильно облегчит им жизнь. А те дачники, которые начали строительство жилого дома, но не успеют его закончить до 1 марта, могут подать в органы местного самоуправления уведомление о начале строительства. С 1 марта уведомительный характер станет обязательным для недвижимости, которая возводится на землях для индивидуального жилищного строительства и на землях СНТ.

60 миллионов дачников сегодня обитают в России, по оценкам Союза садоводов

Что включает в себя уведомление? В этом документе сам заявитель описывает площадь застройки, планируемую высоту дома, количество этажей. И делает графическое описание месторасположения дома на земельном участке. Местная администрация рассматривает уведомление на соответствие этих параметров градостроительным нормам.

Уведомительный характер документа предполагает, что можно и не ждать резюме от местных чиновников. Но все-таки ответа лучше дождаться, чтобы потом не переделывать то, что построено. Ведь зарегистрировать недвижимость можно будет после еще одного уведомления, которое вместе с техническим планом застройщик подает в ту же администрацию после окончания стройки. И именно администрация будет отправлять документы в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

— Может быть такая ситуация: вы начали строить дом, но в процессе решили изменить первоначальный план. Например, сначала хотели два этажа, а потом решили, что лучше три. Что для этого нужно? Уведомить администрацию, и никаких проблем с последующей регистрацией не будет, — поясняет Беднягин.

Что будет, если уведомление не подавать

— Если вы построили дом и не воспользовались ни упрощенным порядком регистрации жилой и садовой недвижимости, ни направили уведомление, то фактически вы создали самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас ее снести или привести в соответствие с градостроительными требованиями. Снос такой постройки или приведение ее в соответствие делается за счет собственника земельного участка, — подчеркнул Александр Беднягин.

Он советует особенно учесть эти моменты при покупке дома или дачи. Приобретать нужно только ту недвижимость, которая зарегистрирована.

Как прописаться на даче

Есть несколько основных критериев для прописки в жилых домах, расположенных на землях садоводческих или дачных кооперативов, поясняет исполнительный директор Союза дачников Подмосковья Федор Мезенцев. Участок должен быть предназначен для садоводства, ведения дачного хозяйства, находиться в границах населенного пункта, дом должен соответствовать градостроительным нормам, быть признан жилым, иметь почтовый адрес.

Садовый дом – жилой дом с точки зрения закона

Понятие относительно новое, введено Федеральным законом № 340-ФЗ от 3 августа 2018 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Для сравнения, в том же законе получил более конкретное определение и жилой дом — объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС):

отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Актуальна также и разница между юридическими понятиями капитальное строение – некапитальное строение.

Пункт 10 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ):

— объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Пункт 10.2 статьи 1 ГрК РФ:

— некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Такие строения, сооружения не признаются объектами недвижимости. Они считаются некапитальными в силу того, что у них отсутствуют признаки недвижимости: прочная связь с землей (например, ввиду отсутствия фундамента) и невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (например, сборно-разборные сооружения).

При возведении таких строений, сооружений не требуется получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Кроме того, для законности возведения объекта строительства существенное значение имеет и различие между садовым и огородным участками.

Садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Огородный земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

В отличие от садовых участков, на огородных не допускается строительство объектов недвижимого имущества. На огородных земельных участках возможно размещение только временных некапитальных объектов – сараев, теплиц, навесов и т.п.

Важно напомнить, что в настоящее время для осуществления регистрации прав и кадастрового учета на жилые и садовые дома, расположенные на земельных участках для садоводства, индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в черте населенных пунктов, уже не нужно направлять уведомления о начале и окончании строительства – это право, а не обязанность.

Уведомительный характер регистрации задумывался для удобства граждан (введен 4 августа 2018 года Федеральным законом № 340), но себя не оправдал, поскольку сбор документов для уведомления мало чем отличался от сбора документов для получения разрешения на строительство.

Нередки ситуации, когда владельцы хотят получить вместо садового дома жилой, перестраивают его, но не регистрируют перестройку дома. Например, в результате реконструкции возросла жилая площадь. Для того чтобы распоряжаться (продать, подарить) перестроенным жильём реальной площадью, например, 125 кв.м. вместо указанной в документах 60 кв. м., необходимо эти документы обновить и зарегистрировать.

При этом первостепенно наличие прав на земельный участок. Если земельные права оформлены в установленном законом порядке, то зарегистрировать можно и дом, и все перепланировки.

Существенное уточнение: технического плана достаточно, если собственником объекта недвижимости является один человек. Если дом оформлен на двоих и более лиц, дополнительно понадобится согласие всех собственников дома, независимо от того, кто осуществил возведение пристройки (перестройку). Если доли на дом в итоге изменились, то потребуется соглашение об определении долей, заключенное в простой письменной форме.

В нашу тему входят ещё ситуации с переводом уже построенного дома в жилой, как правило, расположенного на территории СНТ.

Чтобы переоформить уже построенный садовый дом в жилой, необходимо подать заявление в орган местного самоуправления с приложением заключения по обследованию дома.

Решение о признании дома жилым примет местная администрация, в ведении которой находится территория садоводческого или дачного товарищества, и издаст соответствующее распоряжение.

По материалам Управления Росреестра по Ивановской области

Как признать садовый дом жилым?

Как признать садовый дом жилым?

Управление Росреестра и Кадастровая палата по Саратовской области напоминают, о том, что с 1 января 2019 года у садоводов появилась возможность самим определять вид объекта недвижимости, построенного на садовом (дачном) земельном участке.

Федеральный закон от 29 июля 2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 217-ФЗ), предусмотрел возможность признания построенного садового домика жилым. И наоборот — при желании, существующий на садовом участке жилой дом можно официально признать нежилым садовым домом.

Но сначала давайте разберемся, чем же отличаются жилые дома от садовых?

Жилищный кодекс РФ признает жилым домом индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Определение садового дома дано в Законе № 217-ФЗ: «Здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании».

Исходя из приведенных определений, ключевое отличие жилого дома заключается в том, что он может являться постоянным местом жительства, по которому возможна регистрация. Садовый же дом предназначен для временного пребывания, поэтому регистрация в нём по месту жительства невозможна.

Если ранее, до 1 января 2019, Вы зарегистрировали свои права на постройку на садовом участке с назначением «жилое» или «жилое строение», то по новому закону она автоматически признается жилым домом и, значит, там Вы можете прописываться. Если же Ваше право на строение на садовом участке зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с назначением «нежилое» (кроме хозяйственных построек и гаражей), то такое строение считается садовым домом, то есть зарегистрироваться в нём по месту жительства невозможно.

А что же делать, если в ЕГРН Ваша постройка значится как садовый дом, а Вам необходимо там прописаться? Ответ есть – нужно осуществить перевод садового дома в жилой.

Как это сделать, рассказывает заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости по г. Саратову № 2 Управления Елена Коваленко.

Садовый дом может быть признан жилым и наоборот на основании решения муниципальной администрации. Для этого собственник садового или жилого дома должен подать соответствующее заявление либо непосредственно в администрацию, либо через МФЦ.

В таком заявлении должны быть указаны кадастровые номера самого садового дома и земельного участка, на котором он расположен, а также контактные данные заявителя.

Но прежде, чем обратиться в администрацию с заявлением, Вам необходимо пригласить специалиста, который подготовит заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, установленным п. 2 ст. 5, ст. 7, 8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Обратите внимание, специалист в обязательном порядке должен быть либо индивидуальным предпринимателем либо представителем фирмы, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий!

Подготовленное заключение следует приложить к заявлению. Кроме того, к заявлению прикладывается нотариально удостоверенное согласие третьих лиц на признание садового дома жилым в случае, если объект обременен правами третьих лиц, а также, по желанию, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

При соблюдении Вами всех перечисленных требований администрация в течение 45 календарных дней принимает решение о признании садового дома жилым домом и направляет его Вам указанным в заявлении способом, а также в порядке межведомственного взаимодействия в Росреестр для внесения соответствующих сведений в ЕГРН. Вы, со своей стороны, также вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *