Кто принимает дом в эксплуатацию у застройщика
Перейти к содержимому

Кто принимает дом в эксплуатацию у застройщика

  • автор:

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию

До 2005 года многоквартирные жилые дома принимала специальная государственная комиссия, сейчас, чтобы сдать объект в эксплуатацию, застройщику необходимо заручиться одобрением сразу нескольких инстанций.

Подготовка дома к сдаче начинается с приемки работ у подрядных организаций. Застройщик не работает на объекте один, на строительстве дома занято большое количество подрядчиков. Поэтому у застройщика есть собственная рабочая комиссия, задача которой — принять выполненные различными подрядными организациями работы. Если комиссия выявит недоработки, подрядчик обязан их своевременно устранить. По итогам проверки она составит акт приемки выполненных работ — он подтверждает, что все работы на объекте выполнены в соответствии с техническими регламентами.

После этого строительная компания подает в стройнадзор извещение о проведении итоговой проверки. Специалисты отделов энергонадзора, санитарно-эпидемиологического надзора, специалисты в сфере пожарной безопасности и общестроительных работ выезжают на объект на итоговую проверку. Каждый из них проверяет дом на соответствие строительным нормам и правилам. Если замечаний нет, готовится итоговое заключение о соответствии дома требованиям технических регламентов и проекту.

«К тому моменту, как застройщик подает извещение об окончании строительства, все работы на объекте должны быть уже завершены, — рассказывает начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк. — Иногда застройщики торопятся и подают заявление еще до окончания работ. Тогда мы выдаем предписание на устранение недостатков, после чего проверка проводится снова».

По закону стройнадзор проводит проверку в течение 20 дней, затем в течение 10 дней готовится итоговое заключение. Заключение стройнадзора — один из документов, которые застройщик должен подать в администрацию города для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе. Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.

Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки. Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы. Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.

Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.

«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский. — Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий. Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».

Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.

Передача квартир дольщикам

После того, как дом официально сдан в эксплуатацию, начинается подготовка к передаче его новоселам. Администрация того района, где находится новостройка, проводит конкурс на выбор управляющей компании для обслуживания дома.

В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию. Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок. Даже если дом сдан досрочно и до установленного договором срока передачи объекта есть время, затягивать передачу ключей дольщикам не в интересах застройщиков. Затраты на отопление дома достаточно существенны, поэтому компании стараются как можно скорее передать квартиры новоселам.

Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.

Как ввести дом в эксплуатацию — пошаговая инструкция 2024

Перед написанием материала, я посещал платную консультацию в областном БТИ. Там сказали, что для ввода дома в эксплуатацию и последующего оформления дома в собственность, достаточно поставить на фундамент «коробку» с крышей. Другими словами, постройка должна иметь стены, потолок и пол. Также в доме необходимо создать замкнутый тепловой контур. Иногда требуют установить двери, окна и межэтажные перекрытия. Еще, по мнению БТИ, важно подвести электричество, но на практике дома признают капитальными и без электроснабжения. Удобства могут быть на улице, а вода — привозная. Ниже я рассказываю обо всем подробнее.

Краткая инструкция для ввода дома в эксплуатацию:

  1. Заказать выписку из ЕГРН на земельный участок;
  2. Заказать техплан на построенный объект в БТИ;
  3. Подать заявление в ближайшем МФЦ и приложить документы.

Что считается капитальным домом на земельном участке

В определении объекта капитального строительства теперь есть указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на некапитальные строения и сооружения. При этом установлено, что под некапитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Законодатели и городская администрация ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.

Если резюмировать все, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и некапитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

Минимальные требования к построенному дому

Обращаемся к СНиП 31-02-2001:

Количество домов на участке не более 1
Отступ от других домов ≥ 5 метров
Отступ от границы участка (забора) ≥ 3 метров
Этажность дома не более 3-х этажей
Минимальный состав помещений Жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, туалет, кладовая или встроенные шкафы, помещение теплогенераторной (при отсутствии централизованного теплоснабжения).
Высота от пола до потолка Жилых комнат и кухни ≥ 2.7 м (для мансарды ≥ 2.3 м); остальные помещения ≥ 2.5 м; коридорах и при устройстве антресолей ≥ 2,1 м.
Минимальные размеры помещений Общей жилой комнаты — 12 м; спальни — 8 м (при размещении в мансарде — 7 м); кухни — 6 м. Ширина помещений должна быть не менее: кухни и кухонной зоны в кухне-столовой — 1,7 м; передней — 1,4 м, внутриквартирных коридоров — 0,85 м; ванной — 1,5 м; туалета — 0,8 м. Глубина туалета должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м — при открывании двери внутрь.

Если дом, который вы хотите построить, будет превышать указанные выше условия, то перед началом строительства придется согласовать в органах местного самоуправления проект, выполненный лицензированой проектной организацией (Законодательное регулирование — п.3,4,5 ГрК РФ).

При этом, приемная комиссия может придраться к тому, что:

  • Дом построен всего за месяц. Чиновники считают, что это слишком быстро;
  • Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах;
  • Может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка;
  • В доме нет условий для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище.

Внимание! В конце 2018 года, по результатам проверки по усиления муниципального контроля, региональное министерство экономразвития рекомендовало главам администраций дополнить административные регламенты обязательной видеофиксацией построенных зданий на земельных участках.

Какие документы нужны для ввода дома в эксплуатацию

Перечень документов, строго ограничен и не может быть расширен по желанию стороны, принимающей документы на рассмотрение. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы (ч.З ст.55 ГрК РФ):

  1. Выписка из ЕГРН на земельный участок;
  2. Градостроительный план земельного участка;
  3. Разрешение на строительство дома;
  4. Схема, отображающая расположение построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
  5. Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС);
  6. Копия результатов инженерных изысканий и копия разделов проектной документации, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (пунктами 2, 8 — 10 части 12 статьи 48, частью 18 статьи 5);
  7. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае строительства по договору);
  8. Документ, подтверждающий соответствие построенного дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (форма не установлена);
  9. Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Однако, согласно Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 191-ФЗ (последняя редакция) п.4 ст. 8 — до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта. Следите за изменениями — срок действия закона может быть продлен

Порядок сдачи дома в эксплуатацию

Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство.

Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия.

Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:

Шаг 1 — подписать акт приемки дома со строителями

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.4 ст.753) по договору строительного подряда сдача объекта и его приемка заказчиком оформляются актом приемки, подписанным обеими сторонами. Постановлениями Госкомстата России (от 30 октября 1997 года №71а, от 11 ноября 1999 года №100) утверждены формы акта приемки — КС-2 и КС-11:

  • Форма КС-2 применяется для приемки какого-либо определенного объема строительных работ в рамках объекта строительства, а также для приемки этапа работ, предусмотренного договором строительного подряда;
  • Форма КС-11 применяется для приемки объекта строительства в целом.

Шаг 2 — получить заключение от государственного строительного надзора

Когда акт приемки подписан, обращаемся в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3,4 ст.54 ГрК РФ). В отношении опасных производственных объектов, линий связи, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года №54. Срок рассмотрения заявления 10 дней, после чего будет оформлено и выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дан аргументированный отказ.

В течение 10 дней на ваш объект приедет выездная комиссия, по результатам проверки которой и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (п.16 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ). Заключение о соответствии (ЗОС) органа государственного строительного надзора выдается только в случае, если при строительстве не было нарушений соответствия работ требованиям нормативной технической документации и проекта, либо такие нарушения устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

В конце вас ждет еще одна итоговая проверка, которая проводится органом государственного строительного надзора после завершения строительства. На итоговую проверку, в зависимости от сложности объекта, отводится до одного месяца.

Шаг 3 — получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ). Выдается на основании обращения застройщика в орган, выдавший разрешение на строительство (федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления), с соответствующим заявлением (ч.2 ст.55 ГрК РФ).

В течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом принимается решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Решения принимаются на основании проверки наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению (список ниже).

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698:

Акт ввода дома в эксплуатацию

Можно сказать, что дом принят, потому что все остальные действия основаны на данном разрешении

Следует отметить, что государственный строительный надзор осуществляется с даты получения разрешения на строительство (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ) до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного объекта требованиям технических норм и правил. Поэтому положительное заключение выдается только в том случае, если надзор за строительством осуществлялся регулярно и на протяжении всего периода строительства. А если по вине застройщика такой надзор не осуществлялся, то надзорный орган вправе отказать в выдаче ЗОС.

Как сдать дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.

Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.

Тем не менее с 1 марта 2015 года в России действует ФЗ № 20, который определяет упрощённый порядок сдачи индивидуальных жилых домов в эксплуатацию до 2020 года по так называемой дачной амнистии. Теперь чтобы зарегистрировать жилое строение достаточно подать в Росреестр только 2 документа:

  1. Технический паспорт на построенный;
  2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите получить информацию дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Выписка из ЕГРН

Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

Упрощенный порядок позволяет оформить ввод в эксплуатацию, как только что построенное жилье, так и давно существующий самострой. Слово «самострой», конечно, сленговое, но обладатель зданий с таким статусом несет реальную юридическую ответственность. Правовой смысл сводится к простой логике: поскольку объект не прошел государственную проверку, никто не может гарантировать его безопасности и вероятности нарушения прав других граждан.

Легализация частного самостроя процесс сложный, но почти всегда выполнимый. С многоквартирными домами и коммерческими объектами ситуация иная — узаконить такие самострои сложнее.

Узаконивание самостроя проходит либо в судебном, либо в административном порядке:

  • В суде нужно доказать, что построенное здание соответсвует нормам СНиП, а также не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.
  • В административном порядке легализуют самострой на дачных и садовых участках.

Владелец самостороя не может продать, передать, завещать свою недвижимость. Более того, в любой момент такое жилье могут снести, а земельный участок под строением изъять на законных основаниях.

Сколько стоит ввести дом в эксплуатацию

Акт ввода в эксплуатацию дома выдается бесплатно.

Изменится ли стоимость аренды земельного участка после ввода дома в эксплуатацию

После ввода объекта в эксплуатацию арендная плата не изменится. Арендная плата может измениться в случае, если она рассчитывается исходя из процентного эквивалента кадастровой стоимости земельного участка при условии, что судом в порядке административного искового производства она будет приравнена к рыночной стоимости.

Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке

Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.

Какие последствия от самостроя

С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.

Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.

Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.

Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.

Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).

Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.

Категория жилья, освобожденная от сноса

Правительство предлагает запретить сносить жилые дома на земле под ИЖС, дачных и садовых участках, поскольку это, как правило, единственное для собственников жилье. При этом должны быть соблюдены три следующих условия:

  1. владельцем дома обязан быть собственник земли;
  2. параметры дома должны соответствовать градостроительным требованиям;
  3. а регистрацию постройки необходимо провести до 1 марта 2018 года. Это дата окончания действия закона «о дачной амнистии» от 2006 года, предусматривающего упрощенный порядок оформления собственности на недвижимость. Продлять действие этого закона пока не предполагается.

Проекты законов предусматривают компенсацию из бюджета рыночной стоимости объекта под снос, если покупатель, приобретая его, не знал, что это самострой, т.к. здание прошло законную регистрацию. Право получения компенсации распространяется только на объекты, решение о сносе или реконструкции которых принято после 1 июля 2018 года.

Что делать после сдачи дома в эксплуатацию

  1. Следующей стадией легализации жилья будет получение кадастровых документов. Для этого необходимо обратиться в БТИ. Сотрудники организации проведут дополнительный осмотр здания и оформят два паспорта — технический и кадастровый.
  2. Оформить право собственности на построенный объект в Росреестре (длится около 2-х недель). О том, как зарегистрировать построенный дом в собственность, я рассказываю здесь.
  3. После регистрации собственности в Росреестре — владелец становится официальным пользователем. Это означает, что он обязан осуществлять все коммунальные платежи в соответствии с официальным подключением к сетям. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность осуществлять платежи по жилищно-коммунальным услугам возложена на лиц, являющихся собственниками недвижимости или её нанимателями. Это означает, что сразу после введения жилого помещения в эксплуатацию, об этом необходимо оповестить все коммунальные службы, зафиксировать показания счетчиков и осуществлять регулярные платежи.
  4. Появление в стране еще одной единицы недвижимости означает и появление новой единицы налогообложения.

Как содержать и эксплуатировать дом после строительства

Когда дом построен — строение переходит в новое юридическое состояние, а владелец должен руководствоваться нормативами содержания жилья в надлежащем состоянии. К таким нормативам относится ведомственный документ № 170, утвержденный в 2003 г. Госстроем РФ под названием «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», о содержании которых я кратко расскажу ниже.

В правилах содержится исчерпывающее определение понятия «жилищный фонд» — все строения, признанные пригодными для постоянного или временного проживания, независимо от форм собственности и территории размещения, называются жилым фондом. Индивидуальный жилой дом, несомненно, относится к данной категории, поэтому его владельцы несут всю полноту ответственности за поддержание жилья в надлежащем состоянии, то есть в соответствии с правилами № 170.

  • Согласно п.1.8. Правил, под технической эксплуатацией понимается управление жилым фондом и его санитарное содержание. Поскольку свой дом на своей земле — это полноценная часть жилого фонда, его владелец обязан обеспечивать текущий и капитальный ремонт, производить уборку мест придомовой территории и уход за зелеными насаждениями.
  • Обязанностью домовладельца является ведение и обеспечение сохранности технической документации длительного и временного хранения. В Правилах приводится перечень всей обязательной документации. Введя дом в эксплуатацию, его владелец должен обеспечивать полноценное функционирование жилья под контролем Государственной жилищной инспекции РФ (п. 1.10).
  • Правилами запрещаются любые изменения в доме, которые могут повлечь за собой нарушение прочности несущих конструкций, существенно ухудшить состояние коммуникаций и противопожарного оборудования. За подобные действия владелец дома несет ответственность. В лучшем случае он должен будет устранить опасные нововведения, в худшем, если в результате аварий кто-нибудь пострадал, ответственность может быть более серьезной, вплоть до уголовной.
  • Для того, чтобы избежать штрафов и предписаний, все перепланировки нужно согласовывать с компетентными органами. Таким образом, правила Госстроя № 170 являются сводом норм, регламентирующих деятельность всех владельцев и пользователей объектов жилого фонда.

Другими словами, придется поддерживать жилье с помощью периодического ремонта, переоборудования, перепланировки и технической эксплуатации. Эти виды обеспечения жизнеспособности строений делятся на две части — требующих согласований и разрешений контролирующих органов и не требующих подобных действий.

Отказ в вводе дома в эксплуатацию

Ознакомиться с реальными примерами отказа Администрации в регистрации дома можно здесь.

Справка из ЕГРН

Схема расположения земельного участка

Читайте далее
Комментарии ( )

Елена Чуппуева 01 марта 2019, 15:01 # ↓

Здравствуйте, скажите, пожалуйста, могут ли в МОБТИ дать мне какую-то справку о том, что для оформления жилого дома достаточно построить коробку дома с окнами дверью и коммуникации не нужны. Меня измучила местная администрация с коммуникациями. Дома уже давно в собственности, а они не дают выкупить участки под домом, мотивируя, что нет коммуникаций. Все мои доводы о том, что акт ввода в эксплуатацию не нужен и претензии незаконны, результатов не дают

Елена Чуппуева 01 марта 2019, 15:29 # ↓

Или подскажите, если не дадут такой справки, как мне грамотно излагать, что коммуникации не нужны для регистрации дома жилым

Земельный Барон 04 марта 2019, 15:13 # ↑ ↓

Добрый день Елена, давайте определимся, если вы имеете ввиду выкуп земельного участка из аренды, то по общему правилу в соответствии с п.п.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ — Без проведения торгов — продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного Кодекса;
Ст. 39.20 ЗК РФ п.1 — Если иное не установлено статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Если вы говорите о признании дома жилым домом и регистрации его именно как жилого дома, а так же регистрации в нём, то здесь необходим акт ввода в эксплуатацию жилого дома в соответствии с ч. 16 ст. 55 ГрК РФ, и документы, прилагаемые к нему и предусмотренные пунктами 1 — 3 ч.16 ст. 55 ГрК РФ.

Если у вас дом, стоит на кадастровом учете и зарегистрирован в ЕГРП в установленном порядке как к примеру недострой, а по договору аренды вы имеете право выкупа ЗУ при наличии собственности, то тогда администрация нарушает ваши права, такой отказ следует оспаривать. Однако, если у вас дом, вообще не зарегистрирован как объект недвижимости, а по договору вы обязаны перед выкупом зарегистрировать его именно как жилой дом, то нет.

Для регистрации права необходим технический план объекта недвижимости, который готовится БТИ и кадастровый учет объекта недвижимости. Регистрируется дом в Росреестре при наличии разрешения на строительство или уведомления о соответствии планируемого строительства в регламенте ст.51.1 ГрК РФ.

Как жилой дом регистрируется после ввода в эксплуатацию до момента ввода в эксплуатацию будет являться нежилым, право собственности на объект недвижимости может быть зарегистрировано до ввода в эксплуатацию.

Елена Чуппуева 05 марта 2019, 12:19 # ↓

Здравствуйте, ситуация вот в чем — я 2 года назад взяла на торгах у Администрации района земельный участок под ИЖС с правом дальнейшего выкупа по статье 39.20 п.1 Перед этим тоже звонила кадастровым инженерам, ходила в БТИ и мне, также как и в статье сказали, что для регистрации дома жилым достаточно поставить коробку дома на фундаменте с крышей, окнами, дверью, внутрь не входят, коммуникации не смотрят. Все сделала, зарегистрировала, получила свидетельство о праве собственности на жилой дом. А администрация не дает мне выкупить, ссылаясь на свои требования — давай мне коммуникации, давай еще что-то. Суд естественно их поддержал. Все сделала по существовавшим правилам — иначе мне бы не дали выкупить. Ведь и кадастровых инженеров и у БТИ тоже были установки по регистрации домов жилыми. И складывается сегодня ситуация, что я по прежнему собственник жилых домов, а выкупить земельные участки под ними мне не дают.
Поэтому я заинтересовалась статьей. Если у БТИ такие требования перед регистрацией домов жилыми — какое право имеет Администрация требовать от меня что=то после получения свидетельства о праве

annette11 31 октября 2019, 03:52 # ↓

А коттеджы подпадают под дачную амнистию? У нас 2-х эт дом, 126 кв.м. Вот только стоит он на участке с разрешенным использованием -для строительства среднеэтажных жилых домов

Земельный Барон 08 ноября 2019, 12:01 # ↑ ↓

Доброго времени суток уважаемая Анэт, приношу свои глубочайшие извинения за задержку с ответом на ваш вопрос.
Давайте попробуем разобраться в вашем вопросе. Буду использовать словосочетание государственная программа «Дачная амнистия — не правовой и обще употребляемый термин»
Что подпадает под государственную программу упрощенной регистрации недвижимости — Земельные наделы переданные (Предоставленные, проданные) гражданам в собственность до введения ЗК РФ т.е. до 30.10.2001 года.
Объекты недвижимости расположенные на вышеуказанных земельных наделах.
Какие наделы? ВРИ — 1) ИЖС 2) ЛПХ 3) Дачное хозяйство 4) Огородничество 5) Садоводство 6) Строительство индивидуальных гаражей 7) Хоз. постройки.
Объекты недвижимости построенные на данных земельных наделах (участках) 1)Индивидуальные жилые дома 2) Прочие объекты не требующие разрешения на строительство.
Самым основным фактором для получения права воспользоваться государственной программой является предоставление гражданину земли до 30.10.2001 г.
Таким образом, на первый взгляд вашего вопроса, ответ — Да, подпадают.
Конкретный порядок действий уточняйте у юристов на месте с осмотром ваших документов.

Виктор 26 мая 2020, 23:12 # ↓

По сути комиссия может придраться к чему угодно, были случаи у знакомых. Потом еще и другие органы контролируют деятельность на участке. Я сдавал в аренду периодически, скрываться не пробовал, тем более что выставлял объявления в открытых источниках типа авито, но и официально не оформлялся.

Romanov Roman 27 мая 2020, 19:16 # ↓

Здравствуйте, у меня есть земля которую я взял в аренду у администрации. Хочу на ней построить дом для последующего выкупа земли. Знаю что дачную амнистию продлили до 2022 года. Можно ли сейчас ввести дом в эксплуатацию по упрощённой схеме описанной вами — «То есть, чтобы ввести дом в эксплуатацию до 01.03.2020 достаточно подать в МФЦ «Мои документы» всего два документа: Технический паспорт на построенный дом (заказывать в БТИ); Выписка из ЕГРН на земельный участок.»

Либо же сейчас необходим весь список документов описанных выше и дом обязательно должен выполнять требования СНиП 31-02-2001?

Спасибо за ответ 🙂

Земельный Барон 02 июня 2020, 15:39 # ↑ ↓

Добрый день Роман, к сожалению «Амнистия» затронет только дачников. Под упрощенный порядок не попадают жилые дома, построенные на землях, выделенных под ведение индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такие дома по-прежнему оформляются через уведомительный порядок. Дом должен соответствовать предельным параметрам строительства. Информация о параметрах содержится в правилах землепользования и застройки соответствующего поселения или городского округа. При этом, следует отметить, что регистрация в уведомительном порядке так же как и «амнистия» является упрощенной. К уведомлению о планируемом строительстве прикладываются только документы предусмотренные частью 3 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, это закрытый перечень.
К ним относятся:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
2) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
3) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;
4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 5 настоящей статьи. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также описание иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Таким образом, Вам необходимо на первой стадии заполнить уведомление, приложить к нему документы указанные в перечне.
Когда будете получать уведомление о соответствии параметров и вводить в эксплуатацию Вам понадобится кадастровый инженер, который подготовит для Вас технический план Вашего ОКСа (Объекта капитального строительства).
Если Ваш земельный участок является садовым, то для регистрации права на садовые и жилые дома, созданные на земельных участках для садоводства, необходим технический план, подготовленный на основании декларации об объекте недвижимости, и документы о правах на земельный участок. Технический план на строение готовит кадастровый инженер. Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности составляет 350 рублей.
С уважением к Вам.

Андрей 07 июня 2020, 15:06 # ↓

А я еще коттедж и застраховать хочу. Сдавать начал недавно — полгода еще нет, эксцессов тоже пока не было, но и не рисковать не охота как-то. Выставляю на авито — а где еще можно с вероятностью 99% найти арендатора я и не знаю. Тут ныкаться бесполезно. Соцсети иногда работают, иногда все вместе.

Земельный Барон 08 июня 2020, 15:06 # ↑ ↓

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

До 70-80% новостроек реализуется по популярной в РФ схеме долевого участия в строительстве. При сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию дома, построенного по схеме долевого строительства, на строительную компанию возлагаются определенные обязательства. И каждый дольщик вправе потребовать их исполнения. Поэтому необходимо разобраться какой же общий порядок передачи квартир и какие обязанности возложены на застройщика. Получить ответы на самые актуальные и волнующие дольщиков вопросы вы сможете в данной статье.

Законодательная база

Законодательная база Российской Федерации в сфере строительства основывается на следующих нормативных и правовых актах:

  • Градостроительный кодекс. В статьях с 48-й по 55-ю определены порядок обязательных подготовительных работ и мероприятий, схема оформления и получения правового официального статуса земельного участка, состав и форматы сопроводительной документации, круг ответственных и уполномоченных лиц, осуществляющих по закону надзор за возведением и приемом объектов жилой категории.
  • Федеральный закон № 214-ФЗ регламентирует участие в долевом строительстве, содержит указания на гарантии, предоставляемые в рамках ДДУ, а также обязанности и права и застройщиков и дольщиков. Обязательства застройщиков бывают двух видов: те, которые должны быть исполнены до ввода нового построенного дома в эксплуатацию, а также выполняемые уже после передачи подготовленного объекта долевого строительства. Но есть и обязанности, действующие в течение всего срока действия заключенного договора, вне зависимости от непосредственно момента получения застройщиком заключения о соответствии новостройки градостроительным нормам и проектной документации.
  • Закон о защите прав потребителей. Особого внимания заслуживают стать 18, разъясняющая действия при получении товара ненадлежащего низкого качества, статья 20, регламентирующая нормы устранения недостатков, и ст. 23, охватывающая тему штрафов и неустоек.
  • Полезная информация есть и в Гражданском кодексе. В его статьях с 469-й по 478-ю рассматриваются качество, комплектность и гарантийные сроки приобретаемых товаров, к которым относятся и объекты долевого строительства. В ст. 722, 723 и 724 освещаются сроки обнаружения несоответствий при сотрудничестве по договорам подряда.
  • ФЗ № 191. В ст. 8-ой, в 4 пункте данного закона прописан упрощенный порядок ввода в эксплуатацию недвижимого жилого имущества. Тут расписаны не только все отдельные нюансы процесса, но и документы, которые любому дольщику необходимо получать и изучать при приемке квартиры в тех или иных случаях.
  • Приказы государственного Министерства строительства и ЖКХ с приложениями, содержащими требования, предъявляемые к разрешениям на окончательный ввод объектов долевого строительство в эксплуатацию.

Раскрытие информации

На любых этапах долевого строительства (как до сдачи, так и после ввода всего дома в эксплуатацию) застройщик обязан по требованиям участников долевого строительства раскрывать всю информацию и обеспечивать бесплатный, свободный и полный доступ к ней. В первой части ст. 3 закона 214-ФЗ прописано, что сведения должны регулярно и вовремя размещаться в СМИ и в телекоммуникационных сетях, в информационной единой системе жилищного строительства.

Застройщик, который принимает денежные вносимые средства участников долевого строительства, обязуется предоставить такой список информации и документации:

  • разрешение на ввод готового достроенного дома в эксплуатацию
  • проектную декларацию и все изменений к ней
  • финансовую бухгалтерскую отчетность за истекший год с промежуточными отчетами (за 1-ый квартал, прошедшее полугодие и 9 полных месяцев)
  • технико-экономическое обоснование строительного проекта
  • заключение экспертизы указанной выше проектной документации
  • документы, доказывающие наличие законных прав застройщика на участок земли (например, договор аренды или свидетельство, подтверждающее зарегистрированное право собственности)
  • заключение уполномоченных органов исполнительной власти отдельного субъекта о том, что застройщик и его проектная декларация соответствуют требованиям закона
  • проект договора участия в долевом строительстве (образец ДДУ)
  • градостроительный план территории (схематическая карта)
  • фото возводящихся объектов долевого строительства, отражающие реальное состояние строящегося дома
  • информация о инициированной процедуре банкротства
  • данные об открытиях и закрытиях расчетных счетов с указанием их номеров, наименований банков и их индивидуальных идентификаторов
  • документы, подтверждающие уплату налогов (свидетельство о постановке на учет в налоговый орган – ФНС);
  • иные предусмотренные законами документы

Застройщик несет ответственность за невыполнение своих законных и договорных обязательств. Права дольщиков защищены. За сокрытие или отказ в предоставлении информации для строительной компании предусмотрено наказание в виде наложения штрафа от 200 до 400 тысяч рублей.

Сдача объекта

Сдача объекта долевого строительства будет осуществимой только после получения застройщиком соответствующего разрешения. В РФ эти разрешения выдают после проверки объекта самим девелопером (строительной фирмой), после приемки комиссиями уполномоченных органов надзора (так называемая госприемка), а также после оценки дома местным муниципалитетом.

Не менее чем за один календарный полный месяц до сдачи дома строительная компания должна уведомить дольщиков о будущем введении объекта долевого строительства в эксплуатацию. Такое извещение следует передать либо при личной встрече по месту жительства или работы под расписку, либо заказным письмом с уведомлением о вручении.

Важно! Если сдача дома задерживается, застройщик за каждый день просрочки платит дольщику неустойку.

Застройщик обязуется предоставить дольщику в указанные в подписанном ранее договоре сроки объект надлежащего качества, полностью соответствующий условиям ДДУ, градостроительным регламентам, нормам безопасности, техническим требованиям, заявленным в проектной документации характеристикам и иным главным требованиям.

Только при соответствии квартиры всем требованиям и при надлежащем уровне ее качества можно подписывать акт. И только в таком случае сдача дома и передача дольщикам квартир считается осуществленной в законном порядке, и дольщики становятся собственниками. При обнаружении существенных несоответствий нельзя ставить подпись в акте приемке-передачи.

Вместе с квартирой владелец одновременно получает инструкцию по эксплуатации.

В случае если покупатель смог обнаружить существенные недостатки, он может поступить следующим образом:

  • потребовать устранить все недоделки и дефекты в разумные сроки (дольщик может после составления дефектной ведомости подписать акт приемки-передачи или же не подписывать его до полного устранения недостатков);
  • предъявить требования о возмещении затрат на самостоятельное устранение обнаруженных недостатков;
  • запросить соразмерное адекватное рыночным расценкам уменьшение цены объекта долевого строительства.

Если застройщик не выполняет требования, дольщик имеет право расторгнуть даже полностью законный договор в одностороннем порядке, отменить соблюдение его условий и потребовать возврат вложенных денег, а также выплату неустойки.

Существенными дефектами считаются те, которые делают объект непригодным для проживания либо предполагают значительное несоответствие недвижимости заявленным характеристикам. Примеры: отсутствие предусмотренной ДДУ отделки, отсутствие главных элементов конструкции и иные недостатки. Причем некоторые ошибки застройщика могут стать причиной отказа БТИ в выдаче технического паспорта.

К сведению! Сроки устранения недостатков в сданном в эксплуатацию доме законом не установлены, но должны быть разумными и согласоваться дольщиком и застройщиком. Иногда период растягивается на несколько месяцев.

Гарантийные обязательства

Как происходит обслуживание дома после его сдачи в эксплуатацию? Застройщик должен гарантировать дольщику качественное жилье. И даже если дефекты выявлены уже после покупки объекта долевого строительства и его передачи в собственность участнику ДДУ, строительная компания продолжает устранять недостатки в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок устанавливается в рамках заключенного договора долевого участия и не может продлиться меньше пяти лет для самого недвижимого объекта (многоквартирного дома, многофункционального центра, малоэтажного и иного строительства). Для инженерно-технологического неотъемлемого оборудования сроки гарантий составляют три года. Гарантийный период начинается сразу же после подписания акта приема-передачи.

Если дефекты выявлены на протяжении действующего гарантийного срока и вызваны техническими допущенными застройщиком нарушениями, то строительная компания устраняет их в согласованный с дольщиком период. Собственник жилья может обратиться в фирму и предъявить свои требования в письменной форме. При их невыполнении можно направить заявление (претензию) по адресу организации на имя генерального директора. Если претензия не удовлетворена или застройщик игнорирует обращение, дольщик имеет право составить и направить исковое заявление в суд. В судебной практике такие дела чаще всего выигрываются.

К сведению! Застройщик после сдачи дома может не устранять выявленные дефекты, если предоставит доказательства того, что недостатки являются последствиями неправильной эксплуатации объекта, неизбежного износа или ненадлежащего ремонта, который дольщик пытался сделать своими силами.

Если застройщик от устранения недостатков отказывается или уклоняется, он уплачивает неустойку (пеню) в размерах 1% от стоимости объекта за каждый прошедший день просрочки (когда жилье невозможно эксплуатировать). Если квартира пригодна для проживания, то назначается компенсация расходов, понесенных при ремонте.

Управление домом и оплата ЖКХ

Когда жилой многоквартирный дом (МКД) введен в эксплуатацию, им начинает управлять специализированная компания. Такие функции выполняет управляющая компания – УК. Но главная проблема заключается в том, что передача ключей дольщикам, регистрация их прав собственности на квартиры и заселение в жилье осуществляются не сразу, поэтому провести надлежащим образом общедомовое собрание для выбора УК практически невозможно. Чем успешно пользуются застройщики и аффилированные с ними лица.

После введения построенного дома в эксплуатацию, но до передачи объектов недвижимости жильцам и оформления прав собственности обязанности по принятию окончательного решения о выборе УК выполняет непосредственно застройщик. Когда разрешение на ввод официально получено, строительная организация в течение пяти дней определяет управляющую компанию и заключает с ней соглашение на срок, составляющий три месяца.

В это же время в срок, не превышающий двадцать дней с момента ввода законченного объекта долевого строительства, избранный местный орган самоуправления (представители исполнительной власти) объявляет о проведении конкурса открытого типа по выбору УК. Такой конкурс проводится в 40-дневные сроки, а в десятидневный период после его завершения застройщик информирует дольщиков об итоговых результатах проведенного мероприятия. Далее выбранная компания заключает договоры с дольщиками, но только после регистрации ими прав собственности.

До тех пор, пока дольщики не прошли процедуру регистрации своих прав собственности, застройщик в тексте договора с УК в новостройке по нормам указывается в качестве собственника объекта недвижиомости. То есть именно он должен согласовать перечень всех услуг и работ, выполняемых управляющей компанией и связанных с текущим осуществляемым ремонтом, обслуживанием и содержанием. Также застройщик согласует размеры сумм для оплаты ЖКХ: холодного и горячего водоснабжения, энергоснабжения, отопления, домофонной связи и иных услуг.

После сдачи дома в эксплуатацию, но до принятия квартир по актам приема-передачи девелопер оплачивает квитанции. В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ обязанности по постоянному содержанию помещений здания выполняются строительной компанией в рамках соглашения с ресурсоснабжающей организацией (РСО).

В ст. 153 Жилищного кодекса прописано, что плату за жилое помещение начинают вносить дольщики, принявшие квартиры по подписанным актам приема-передачи. И обязанность по уплате ЖКХ возникает у новых владельцев лишь после подписания передаточных актов.

Принявший квартиру дольщик сразу становится основным и единственным потребителем оказываемых ему коммунальных услуг. То есть стоимость этих услуг будет исчисляться по тарифам для обычных граждан (для населения, а не для юридических лиц). А объемы потребления фиксируются по показаниям специальных приборов учета либо по нормативам, установленным на региональном уровне в конкретном городе с учетом климатических и иных особенностей местности.

Как заставить застройщика выполнять обязательства

Что делать и как действовать, если при сдаче дома в эксплуатацию, до фактического подписания договора или после приема объекта долевого строительства застройщик не хочет выполнить свои обязательства и удовлетворять законные требования дольщика? В этом случае для начала стоит обратиться с претензией в строительную компанию и потребовать официального ответа.

Если претензия не удовлетворена, то в этой ситуации желательно сразу же обращаться в юридическую компанию за консультацией. В Юридическую компанию Лигал Мил можно прийти лично, позвонить по телефону горячей линии либо отправить письмо на электронную почту.

Когда застройщик полностью отказывается от выполнения обязательств и соблюдения условий договора, в этом случае на него можно подать в суд. Ваш защитник (юрист юридической компании) инициирует судебное дело и судебное разбирательство, защищает ваши права, изучает документы, предоставляемые застройщиком (ответчиком по иску) в суд, обосновывает правовую позицию перед судом – тем самым добиваясь исполнения застройщиком обязанностей перед Вами и тех условий в отношении каждого дольщика, которые изложены в договоре долевого участия и в градостроительном законодательстве России. Чаще всего за необоснованное уклонение застройщиком от исполнение своих обязательств суд присуждает участнику долевого строительства неустойку, которая взыскивается в дальнейшем со недобросовестной строительной компании.

Порой отсутствие необходимых юридических или технических знаний и опыта не позволяет дольщику отстаивать свои права. Особенно учитывая, что оппонентом дольщика всегда является профессиональный отдел юристов компании-застройщика. В таком случае следует обратиться за помощью к квалифицированному юристу в надежной и профессиональной юридической компании Лигал Мил. Даже обычная консультация, полученная в ЮК Лигал Мил, позволит Вам правильно расставить акценты и грамотно начать защиту своих прав в судебном и досудебном порядке – то есть обратить внимание застройщика именно на Вашу просьбу и заявление среди иных обращений и требований к застройщику. Полноценная юридическая защита, комплексный подход ЮК Лигал Мил позволяет в максимально возможном варианте обеспечить защиту прав и законных интересов участника долевого строительства.

Дом сдан в эксплуатацию: что делать дольщикам

Что такое сдача дома в эксплуатацию: порядок и особенности

Чтобы ввести объект в эксплуатацию, недостаточно его построить. Застройщик должен доказать, что новый объект соответствует требованиям и нормативам. Для этого он:

  • Принимает дом от подрядчиков, которые строили объект.
  • Подключает дом к системам водоотведения, водопровода, отопления, электроснабжения.
  • Делает схему расположения дома и инженерных сетей.
  • Получает почтовый адрес нового дома.
  • Готовит технический план объекта. В нем указывают параметры дома и квартир, а также их планы и схемы.
  • Получает заключение о соответствии. Госстройнадзор выдает его, если новый дом соответствует техрегламентам, санпинам и другим нормативам.

Когда все этапы завершены, а документы готовы, застройщик обращается с заявлением в тот же орган, который выдал ему разрешение на строительство. Как правило, это орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок под строительство, например, администрация города. В течение пяти дней чиновники изучают документы, а также осматривает новый дом (ч. 5 ст. 55 ГрК РФ). Орган проверяет, соответствует ли объект разрешению на строительство, проектной документации, требованиям энергоэффективности.

Если с документами все в порядке, а дом соответствует требованиям, застройщик получает специальный документ — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Только после того, как застройщик получил разрешение, он может передать квартиры новым собственникам.

В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья

Есть два важных срока, которые отличаются друг от друга:

  • Срок сдачи дома. Дом сдан, когда застройщик его достроил и ввел в эксплуатацию, но квартиру дольщику еще не передал.
  • Срок передачи жилья дольщику. Это дата, до которой застройщик и дольщик подписывают передаточный акт — документ, подтверждающий передачу недвижимости. Подписывать акт можно, если с квартирой все в порядке. На этом этапе дольщик получает ключ от квартиры.

Между этими двумя датами может пройти несколько месяцев. Оба срока прописаны в договоре долевого участия. Однако не всегда застройщик указывает конкретные даты. В документе может быть прописан только месяц, квартал, год, не позднее которых застройщик построит дом и передаст квартиру. Например, если передача ключей по договору должна пройти до декабря 2022 года, дольщик получит квартиру до 31 декабря 2022 года. Если в договоре указан третий квартал, застройщик обязан передать объект до 30 сентября, иначе с 1 октября начнется просрочка.

Приемка квартиры в новостройке: порядок и советы юристов

Застройщик ввел дом в эксплуатацию. Далее он уведомляет дольщика, что строительство завершено, и он готов передать квартиру. Сообщение направляется не менее чем за месяц до срока передачи объекта, который указан в договоре (ч. 4 ст. 8 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Например, по договору застройщик передает готовую квартиру дольщику не позднее 31 декабря 2022 года. Тогда крайний срок направления сообщения — 30 ноября. Компания может уведомить дольщика раньше, а позднее — нет, иначе она нарушит закон.

Упростить приемку квартир в новом доме поможет Контур.Ресстро. Модуль «Приемка» позволяет автоматически уведомить дольщиков о сдаче дома, а встречи по передаче квартир новым владельцам упорядочить в календаре.

Вместо срока передачи квартиры в договоре может быть прописан срок начала процедуры передачи и принятия квартиры. Тогда застройщик уведомляет дольщика не менее чем за 14 рабочих дней до него.

Компания может уведомить участника ДДУ двумя способами: направить ему заказное письмо либо вручить сообщение лично под расписку. Не так давно появился еще один способ — отправить электронный документ, подписанный электронной подписью, на электронную почту дольщика. Пока эта мера действует до 30 июня 2023 года (пп. б п. 1 постановления Правительства РФ от 23.03.2022 г. № 442).

Сколько времени отводится на приемку квартиры в новостройке

В законе не написано, сколько времени дольщик может потратить на прием квартиры. Оно ограничено лишь сроком передачи квартиры, который включен в договор. Главное, чтобы к этому времени застройщик и участник ДДУ подписали передаточный акт.

Чем раньше застройщик направит уведомление, тем больше времени на приемку будет у дольщика. Например, 30 ноября компания направила сообщение дольщику, 4 декабря он его получил. Срок сдачи квартиры по договору — 31 декабря. Значит, до этого времени дольщик может заниматься приемкой — у него есть почти месяц. Если застройщик торопит со сдачей квартиры, грозит штрафами, это незаконно.

В какой срок дольщик должен приступить к приемке квартиры в новостройке

У дольщика есть семь рабочих дней с момента получения приглашения от застройщика, чтобы приступить к приемке. В договоре может быть прописан другой срок. Если он указан в документе, ориентируйтесь на него. Приступить к приемке, значит, сообщить застройщику о своем намерении принять готовую квартиру. Для этого можно связаться с компанией и записаться на осмотр.

Что делать, если срок для приемки пропущен

Рассмотрим две ситуации:

  • Срок приемки квартиры пропустил дольщик. Если он не принял квартиру вовремя, застройщик может составить передаточный акт в одностороннем порядке. Это значит, что у дольщика не будет возможности присутствовать при передаче объекта и зафиксировать его недостатки. У застройщика есть два месяца на составление акта с момента пропуска срока дольщиком. Когда односторонний акт готов, риск случайной гибели квартиры переходит с застройщика на дольщика. Если с недвижимостью что-нибудь случиться, компания отвечать за это не будет.
  • Срок передачи квартиры пропустил застройщик. Если застройщик не передал квартиру вовремя, дольщик вправе получить неустойку. Она начисляется за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки ЦБ РФ для организаций и 1/150 ставки ЦБ РФ для граждан (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Это правило не работает, если дольщик сам уклонялся от приемки квартиры. Чтобы получить деньги, отправьте застройщику претензию с требованием заплатить неустойку. Если он ее реагирует или отказывается платить, вопрос придется решать через суд.

Не соглашайтесь на предложение застройщика перенести в договоре срок передачи квартиры на более поздний, если хотите взыскать неустойку за просрочку. Изменение условий сделки лишает этого права.

Можно ли пригласить эксперта на приемку квартиры в новостройке

На приемку квартиры дольщик может прийти вместе с экспертом — закон этого не запрещает. Специалист поможет заметить недостатки объекта и правильно их зафиксировать. Эксперта можно выбрать любого на свое усмотрение.

Однако если при приемке обнаружились существенные недостатки, по новым правилам к процессу нужно привлечь особого специалиста (пп. в п. 1 постановления Правительства РФ № 442). К существенным недостаткам можно отнести, например, некачественную герметизацию швов, неправильную теплоизоляцию, нарушение норм проектирования устройства наружных стен. Без капитального ремонта такие нарушения исправить не получится. Эксперт должен соответствовать определенным требованиям, а кандидатуру необходимо согласовать с застройщиком.

Что делать после сдачи дома

Приемка завершена, дольщик получил ключи от новой квартиры, но это еще не все. Осталось сделать еще несколько важных шагов.

Оформите квартиру в собственность

Даже если дольщик получил ключи и уже заехал в квартиру, юридически он еще не собственник. Чтобы стать полноправным владельцем недвижимости, нужно оформить право собственности. Для этого соберите пакет документов и обратитесь в Росреестр. Вам понадобятся:

  • заявление,
  • паспорт,
  • акт приема-передачи,
  • зарегистрированный ДДУ со всеми приложениями.

Также за услугу нужно заплатить пошлину: организации — 22 тысячи рублей, человеку — две тысячи рублей. Срок регистрации через через МФЦ — девять рабочих дней.

Оформить право собственности может и сам застройщик (ч. 6 ст. 16 закона № 214-ФЗ). После передачи квартиры дольщику он направляет в Росреестр заявление и передаточный акт. Ведомство выдает застройщику выписку из ЕГРН, а он передает ее новому собственнику квартиры.

Оформите отчет об оценке

Если квартира в новостройке куплена в ипотеку, внимательно читайте кредитный договор. Возможно, после сдачи дома в эксплуатацию и приемки квартиры дольщик должен провести оценку недвижимости. Для этого придется найти оценщика, который подготовит отчет об оценке квартиры. В договоре также может быть прописан срок, в который дольщик предоставляет такой отчет банку.

Какие документы вы получите

Оформление права собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Этот документ получит новый собственник, когда Росреестр завершит процедуру регистрации. Раньше ведомство выдавало свидетельство о праве собственности, но в 2016 году их отменили.

Как бы не хотелось поскорее переехать в новый дом, торопиться принимать квартиру не нужно. В сроках можно запутаться, а недостатки жилья пропустить.Решить проблемы поможет специалист. После приемки не забудьте оформить квартиру в собственность, чтобы закрепить свое право юридически.

Сервис Приемка объектов недвижимости помогает юридическим лицам проводить электронные регистрации не выходя из офиса. В нем застройщики могут оформить непроданные квартиры на свое юридическое лицо, а принятые объекты — на дольщиков.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *