Какие документы должны быть при покупке дачи с земельным участком и домом в снт
Перейти к содержимому

Какие документы должны быть при покупке дачи с земельным участком и домом в снт

  • автор:

Пошаговая инструкция при покупке земельного участка: от проверки до подачи документов в МФЦ

При покупке недвижимости очень важно правильно проверить объект, собрать необходимые документы и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Это справедливо и для земельных участков, и для квартир, и для нежилых помещений. Сама процедура не слишком сложная, особенно если воспользоваться рекомендациями профессионалов.

Поэтому мы составили детализированную инструкцию, которая описывает все шаги покупки земельного участка – от проверки недвижимости до подачи документов в МФЦ.

Покупка земельного участка: пошаговая инструкция

Не имеет значения, кто владелец недвижимости – физлицо или компания-застройщик. Когда происходит покупка земельного участка, пошаговая инструкция у собственника и у юрлица одинаковая, и состоит из пяти этапов:

  1. Проверка недвижимости. Изучите кадастровую карту и получите выписку из ЕГРН.
  2. Заключение предварительного договора купли-продажи (ДКП). Он избавит от неопределённостей.
  3. Выбор формы и способа оплаты. Наличными, банковским переводом или через аккредитив.
  4. Заключение финального ДКП. Он имеет юридическую силу.
  5. Подача документов в МФЦ. Росреестр зарегистрирует, что вы стали новым собственником земельного участка.

Рассмотрим этот порядок покупки земельного участка подробнее.

1 этап: Проверка недвижимости

Выбранный земельный участок может находиться под арестом, ограничением прав продажи, не быть зарегистрированным в Росреестре или не подходить под нужные вам цели. Поэтому его нужно проверить перед покупкой. Процедура занимает 10–15 минут и не требует обращения в МФЦ.

Проверка проходит онлайн:

  1. Откройте Публичную кадастровую карту России (ПККР) на сайте Росреестра и найдите там нужный участок. Это можно сделать по кадастровому номеру, адресу или просто на карте.
  2. В справке-выписке (появляется в левом углу экрана) проверьте назначение участка. Если там указано «индивидуальное жилищное строительство» или «ведение подсобного хозяйства» (для земель в населённых пунктах) – то на нём вы сможете построить дом и прописаться в нём. Если указано иное назначение – то участок подходит только для дачи, сада или огорода.
  3. На том же сайте Росреестра получите выписку из ЕГРН по кадастровому номеру. Это – платная услуга, в 2022 году она стоит 350 рублей.
  4. В выписке найдите пункт, связанный с ограничением прав собственности. Он должен быть пустым (или со статусом «не зарегистрировано»). Если есть какое-либо ограничение – вы не сможете стать собственником участка до его снятия. От покупки такой недвижимости лучше отказаться.

Некоторые участки не отображаются на ПККР. Это означает, что они не прошли межевание и не были надлежащим образом зарегистрированы. От их покупки лучше отказаться. Дело в том, что зарегистрировать право собственности можно только на размежёванные участки, поэтому попросите владельца обратиться к кадастровому инженеру.

Если вы покупаете территорию без строения – попросите у владельца кадастровый паспорт и документы, подтверждающие право собственности. Пошаговая инструкция покупки дома с земельным участком также подразумевает проверку технического паспорта строения. Этот документ потребуется предоставить в Росреестр.

2 этап: Заключение предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи (ДКП) – это документ, который устраняет все возможные разногласия и неопределённости в сделке. Он полной юридической силы не имеет, поэтому может составляться в простой устной форме – «договорились и пожали руки». Но лучше, если он будет написан и подписан.

В этом документе указываются:

  • Характеристики недвижимости – кадастровый номер, адрес, площадь.
  • Данные продавца и покупателя – информация из паспортов, свидетельства о собственности (если есть), доверенности (если есть).
  • Выбранный способ оплаты, а также информация о задатке, авансе или других частичных платежах.

Предварительный ДКП можно заключать даже при отсутствии разногласий. Этот документ просто защищает продавца и покупателя. А при использовании аккредитива он обязателен.

3 этап: Выбор способа оплаты

Выбор способа оплаты накладывает обязательства на продавца или покупателя. «Просто так передавать деньги» нежелательно, поскольку необходима финансовая защита. Наиболее распространены три способа оплаты:

  • Наличными. Получив деньги, продавец обязан написать и передать покупателю расписку. Этот документ затем подаётся в МФЦ.
  • Банковским переводом со счёта на счёт. Реквизиты счетов нужно указать в ДКП. После перевода покупатель должен сохранить квитанцию и предоставить её в МФЦ.
  • Через аккредитив. Покупатель открывает счёт в банке, на который зачисляет деньги. После заключения ДКП и регистрации сделки в МФЦ продавец сможет их получить.

На каждый платёж оформляется отдельный документ. Например, если покупатель сначала внёс задаток, а потом оставшуюся сумму, продавец должен написать две расписки.

4 этап: Заключение договора купли-продажи

Финальный ДКП имеет юридическую силу. Его нужно предоставить в МФЦ (Росреестр). Поэтому желательно, чтобы он был составлен профессионалом – риэлтором или юристом. В этом документе указываются:

  • Данные продавца и покупателя. Физлица указывают информацию из паспорта, юрлица – из уставных документов.
  • Данные недвижимости. Кадастровый номер, адрес, площадь, цена. Если на участке расположен дом – сведения об этом строении также нужно внести в ДКП.
  • Сведения о цене, сроках и способе оплаты, а также реквизиты обоих сторон (если оплата производится безналичным переводом или через аккредитив).

ДКП составляется в трёх экземплярах: по одному продавцу, покупателю и в Росреестр.

5 этап: Регистрация. Покупка земельного участка через МФЦ: пошаговая инструкция

После подписания ДКП и оплаты нужно зарегистрировать переход права собственности. Это делается через Росреестр. Вам потребуется предоставить в МФЦ следующие документы:

  • Заявление по установленной форме. Его образец можно скачать с сайта Росреестра.
  • Договор купли-продажи (оригинал). Росреестр заберёт его на проверку и хранение.
  • Копии паспортов сторон сделки. Если продавец или покупатель – юридическое лицо, то также потребуется копия уставных документов. Заверять у нотариуса, как правило, не требуется.
  • Документ, подтверждающий оплату: расписка, квитанция банковского перевода, копия договора аккредитива и квитанция о внесении денег.
  • Документы земельного участка: кадастровый паспорт, а также свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, полученные от продавца. Если на земле стоит дом – также потребуется технический паспорт строения.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины. Её вносит покупатель.

Сотрудник МФЦ примет у вас эти документы и предоставит квитанцию, на которой указан срок перехода права собственности. После его истечения ещё раз обратитесь в Росреестр, чтобы получить официальную выписку из ЕГРН.

Поздравляем, все этапы покупки земельного участка пройдены – и вы стали полноправным владельцем.

Почему лучше покупать земельные участки в Подмосковье от застройщика, а не от частного лица

Покупка земли у собственников-физлиц может сопровождаться рисками: территория может быть не размежёвана, не подходить для постройки жилого дома, находиться под арестом или обременением.

Земельные участки, которые предлагает наша компания «У Лукоморья», таких рисков лишены. Они готовы к продаже и оформлению. У нас есть участки как под ИЖС – в построенном на них доме можно прописаться – так и под дачное хозяйство. Но главное – все они расположены в Подмосковье, в экологически чистой зоне, но при этом недалеко от столицы.

Дом с сюрпризом: 9 ошибок при покупке дачи

Фото: Galina Savina/shutterstock.com

Покупка дачи, как и любой другой недвижимости, дело ответственное. Мало выбрать подходящий поселок, хороший дом с благоустроенным участком и коммуникациями, нужно еще проверить правоустанавливающие документы и самого продавца, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций. С какими скрытыми трудностями может столкнуться покупатель дачи, рассказываем вместе с экспертами.

1. Проблемы с документами и регистрацией

Один из главных пунктов при покупке дачи или любой другой недвижимости — это проверка документов и возможные трудности с ними (в частности, неполный пакет документов). Например, у продавца может отсутствовать право собственности на земельный участок. По словам руководителя коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанны Колесниковой, в подавляющем большинстве случаев покупатели обходятся минимальной проверкой — заказывают выписку из ЕГРН, подтверждающую, что право продавца зарегистрировано в реестре. Однако проверять надо не только текущую запись в реестре, но также законность приобретения права собственности, отмечает юрист. У продавца как минимум должны быть паспорт и правоустанавливающие документы на дачу (например, договор купли-продажи, документы на наследство). «Документов всегда должно быть два: на землю (подтверждающий право собственности) и на дом (если оформлены дом и земля). Договор купли-продажи всегда один, мы включаем туда и дом, и землю», — сказала эксперт офиса загородной недвижимости «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева. Крайне важна справка об отсутствии долгов по взносам, если участок в СНТ, ДСК и подобных объединениях граждан, продолжила Жанна Колесникова. «Если менялась категория участка или вид разрешенного использования, то нужны соответствующие документы. Дальше список зависит от конкретной ситуации», — пояснила эксперт.

2. Долги на даче

Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист. «Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова. Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист. Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».

  • Изъятие или списание: что грозит дачнику за долги по взносам
  • Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами

3. Продавец-банкрот

Проверять важно не только документы на дачу, но и самого продавца (есть ли у него долги, ведутся ли в отношении него судебные разбирательства). К примеру, наличие у собственника на момент сделки крупных долгов может привести к потере дачного домика в случае, если прежнего собственника признают банкротом.

Чем более крупные долги у продавца, тем выше риск его банкротства и возможного оспаривания сделки, предупреждает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнры». «Теоретически можно оспорить сделку, совершенную за три года до банкротства продавца. Однако чем меньше промежуток времени между признанием должника банкротом и сделкой, тем риск выше», — добавила она.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве, нет ли вынесенных решений суда и возбужденных исполнительных производств на крупные суммы, рекомендует юрист.

Где проверить

Возбужденное дело о банкротстве можно проверить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Судебные акты можно проверить на сайтах суда общей юрисдикции и участка мирового судьи по месту регистрации продавца и месту нахождения земельного участка. Возбужденные исполнительные производства — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если покупаемые объекты находятся в общей совместной собственности, то надо проверять также и супруга собственника, даже если право зарегистрировано только на имя одного.

Подробнее о проверке собственника читайте в нашем материале: Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника. Чек-лист

4. Покупка дачи с прописанными людьми

Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент. Прописывают через домовую книгу, которая находится на руках владельца. Но бывает так, что при продаже дома владелец не передает ее покупателю и последний приобретает дом с прописанными в нем людьми, отметила начальник отдела управления загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.

Нередко дачные или садовые дома юридически не являются жилыми. На дачный отдых этот факт никак не влияет. Но прописаться в таком доме просто так не получится. Для этого потребуется перевести его из садового в жилой. Подробнее, как это можно сделать, читайте в нашем материале: Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить.

Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент

Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент (Фото: Studio MDF//shutterstock.com)

Пример из практики Татьяны Максимовой:

— Покупатели приобрели ветхий дом в стародачном месте в Подмосковье. Продавцы сказали, что домовой книги нет. Сам дом был реконструирован, построен практически новый дом. В итоге оказалось, что в нем прописано три человека, один из которых находится в психоневрологическом интернате. Новым владельцам пришлось выписывать их.

5. Отсутствие межевания

Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.

По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.

Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.

Фото: Andrey_Popov/shutterstock.com

Фото: Andrey_Popov/shutterstock.com

Читайте также

  • Межевание земельного участка: как провести и сколько это стоит
  • Покупка дачи: что нужно знать перед выбором дома

6. Наложение границ

Еще одна возможная проблема при покупке дачи — наложение границ земельного участка на границы участков соседей или общего пользования. «Очень часто в поселках можно наблюдать такую картину: один сосед немного сдвинул забор на участок другого, следующий сделал то же самое, и в итоге собственник крайнего участка может недосчитаться нескольких соток земли. Худший вариант — обнаружить, что купленный вами дом фактически стоит на земле соседа», — привела пример Жанна Колесникова. По ее словам, частным случаем такой проблемы может стать наложение границ земельного участка на границы лесного фонда. Это может помешать строительству на нем.

Чтобы такого не произошло, лучше обратиться к кадастровому инженеру, который должен сверить координаты из выписки ЕГРН на конкретную местность с помощью геодезического оборудования. Проверить наложение границ на границы лесного фонда можно на соответствующих региональных порталах, например на геопортале Подмосковья. «Если наложение границ есть, то попросите продавца его исключить перед сделкой. Как правило, в большинстве случаев это можно сделать в упрощенном порядке за несколько дней», — добавила юрист.

7. Не для круглогодичного проживания

Дача — это дом для сезонного проживания, обычно с мая по сентябрь включительно. Далее дом закрывается и консервируется до следующего летнего сезона. Бывают случаи, когда покупатели планируют жить на даче дольше, хотя на практике это невозможно. Поэтому перед покупкой нужно учитывать, как строился дом — для круглогодичного проживания или как летний.

«Некоторые покупатели думают, что они в летнем доме смогут проживать и в зимний период. Это ошибка. Для зимнего дома нужно хорошее утепление дома и все коммуникации и отопление», — предупредила Анна Почикаева.

Некоторые покупатели думают, что они в летнем доме смогут проживать и в зимний период. Это ошибка 

Некоторые покупатели думают, что они в летнем доме смогут проживать и в зимний период. Это ошибка (Фото: Irina Dainakova/shutterstock.com)

8. Неузаконенные постройки

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».

«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.

На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками 

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками (Фото: Studio MDF/shutterstock.com)

9. Старые коммуникации

Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.

«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.

Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.

Читайте также:

  • Дачная амнистия в 2022 году: как упрощенно зарегистрировать дом
  • Как законно стать владельцем заброшенной дачи
  • Расширяемся: как законно построить два дома на одном участке

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»

Пять основных этапов: Как правильно купить дачу

Стоит ли покупать дом у водоема, какие документы должны быть у продавца и надо ли прислушиваться к мнению будущих соседей при приобретении дачи, рассказали эксперты.

Кирилл Каллиников/РИА Новости

Прежде всего при выборе дачи рекомендуется сразу исключать варианты с неготовыми документами или ценой значительно ниже рынка, говорит управляющий партнер компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. Именно такие предложения чаще всего оборачиваются проблемами для покупателей — дачное законодательство имеет много тонкостей.

Покупка дачного участка состоит обычно из пяти основных этапов: выбор направления, проверка дороги и дачного общества, проверка документов на дачу, оценка качества дачи и стоимости ее содержания, оформление договора купли-продажи, отмечает он.

Направление. Выбирая направление для покупки, важно иметь в виду сложившуюся инфраструктуру, местные традиции и количество соседей. Как правило, чем больше соседей живет в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) круглый год, тем спокойнее в нем, говорит Чернокульский.

Однако есть покупатели, который предпочитают дачу именно в полузаброшенных СНТ, отмечает эксперт офиса загородной недвижимости «Миэль» «На Николоямской». Пусть из сотни домов жизнь теплится в 10-15, зато там есть уединение и даже некая «первобытность».

Определитесь, на какое удаление от города вы готовы уехать, как часто члены семьи собираются туда приезжать, советуют в «Миэль». Если планируются визиты только на выходные, то можно рассматривать удаленность в 100-130 км от крупного города. На таком расстоянии экология будет лучше. Важно взвесить, нужен ли вам некий центр притяжения, где находится инфраструктура для комфортного быта? Если в семье есть пожилые люди, то возможно, им понадобится скорая медицинская помощь. Если есть маленькие дети, то вряд ли получится просидеть с ними все 3-5 месяцев на нескольких сотках — им станет скучно. Значит, лучше, чтобы поблизости был населённый пункт с кинотеатром, каруселями, парком и т.п.

Нужен ли в пешей доступности водоём для купания или лес? Или достаточно, что они находятся в 15-30 минутах езды? Возможно, что в семье есть маленький ребенок, и дачники вообще не планирует покидать пределы своего участка. Тогда водоем и развлечения не так важны — достаточно будет надувного бассейна, качелей и небольшой детской площадки на территории поселка.

Проверка местности. Очень важно провести «разведку» на местности — так можно оценить, как выглядит участок, требуется ли ремонт дому, пообщаться с потенциальными соседями, говорит Чернокульский. У председателя можно узнать о размерах членских взносов, о подаче воды и вывозе мусора, о внутренних правилах благоустройства. С 2019 года СНТ обязали принимать членские взносы безналичными платежами. Узнайте, сможете ли вы оплачивать их таким образом в выбранном вами дачном поселке.

Нужно ли общаться с будущими соседями — вопрос спорный, считают в «Миэль». Соседи могут дать субъективную информацию, которая оттолкнет от выгодной покупки. Или, напротив, соседи вам понравятся, это расположит к покупке, а участок окажется неудачным.

Обратите внимание на общее благоустройство территории — её надо содержать и постоянно в неё вкладываться, на это идут взносы членов СНТ.

Если хочется увидеть участок «во всей красе», то идеальное время для покупки — с мая по октябрь, отмечают в «Миэль». Но, в принципе, участок можно приобретать в любое время года. Важно обратить внимание на рельеф: главная проблема, которая может проявиться позже — возможность подтопления. Хотя этот вопрос можно решить в процессе рекультивации земли.

Особую нишу занимают так называемые стародачные места, говорит эксперт «Миэль». В Подмосковье это Малаховка, Кратово, Валентиновка, Болшево, Мамонтовка, Быково, Жуковка. Эти объекты — для особых ценителей уединённого, созерцательного отдыха. Уникальные места со своей красотой, атмосферой, архитектурой, историей, духом, природой. Обычно тут большие участки земли (от 12 соток до 1-2 га), хотя бывает, что наследники уже поделили их. Здесь эксперты, прежде всего, смотрят на границы участков. Зачастую даже забор может быть не установлен. Поэтому стоит обратиться к услугам кадастрового инженера и за собственные средства проверить, нет ли заходов и пересечений границ.

Проверка документов. Обратите внимание, какие документы есть на руках у продавца, подчеркивает Чернокульский. Это может быть, например, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве или разделе имущества. Среди документов на земельный участок может быть постановление органов власти о предоставлении участка в собственность. Также продавец обязан иметь членскую книжку, в которой есть информация об уплаченных взносах, выписку из Росреестра с указанными границами участка.

Обязательное условие при приобретении участка — проведение межевания. Это поможет избежать в будущем вопросов по поводу размера и границ участка и избежать возможных разногласий с соседями. Месторасположение и границы участка начинают охраняться законом только тогда, когда они внесены в реестр и стали определенным в индивидуальном порядке объектом на местности.

Отсутствие межевания (не надо путать присвоенный кадастровый номер с межеванием, то есть установлением границ участка) — основная проблема с документами, отмечают в «Миэль». В принципе, совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют, отмечает эксперт. Но если используется ипотека, то банк запросит полный пакет документов. И тогда у покупателя возникает дилемма: либо он ищет дачу с теми документами, которые нужны банку, либо выбирает дачу под свои запросы, но исключительно на свои средства.

Поэтому важно сразу определиться с бюджетом покупки, считают в компании — будут ли это только собственные средства или же с привлечением заёмных? Нужен ли только участок или готовый дом, пригодный для проживания? Или дом, требующий определенных вложений, который можно «довести до ума»?

Важно также знать, сколько лет дача находится в собственности, говорит Чернокульский. Минимально безопасный срок владения — это один год, однако лучше ориентироваться на три года — за этот период истекает срок исковой давности, что может быть критически важно, если предыдущая сделка была с нарушениями.

Максимально внимательным нужно быть, если вы выбрали дачный участок близко к природоохранной территории или водоему. Например, если дачный дом построен и зарегистрирован в водоохранной зоне, это может стать причиной внимания со стороны природоохранного прокурора — такие дома нужно обязательно оборудовать специальными сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. В случае нарушений и судебных разбирательств начало течения срока исковой давности суд может установить с момента составления акта обследования.

Оценка дома. Перед покупкой стоит оценить состояние здания. Для этого лучше пригласить специалистов проверить прочность фундамента, стен, качество инженерных систем (электричества, системы водоснабжения, газопровода), считает Чернокульский.

Надо понимать, что дача — это дом для сезонного проживания, то есть с октября по апрель он будет закрыт и законсервирован, отмечают в «Миэль». Некоторые покупатели думают, что смогут проживать в летнем доме и в зимний период. Но если дом строился как летний, так сделать не получится. Для зимнего дома нужен другой фундамент, толщина утепления, инженерия. Например, если вода заведена по летнему принципу, то зимой этим водопроводом воспользоваться не выйдет. Бывают особенные случаи: например, мощный фундамент мог бы выдержать и многоэтажку, а стены и кровля не утеплены.

Задуматься о покупке дачи нужно минимум за 1-2 месяца до предполагаемого заезда. Только на оформление и регистрацию перехода права собственности может уйти до двух месяцев.

Оформление сделки. Договор купли продажи дачного участка может быть заключен в простой письменной форме. В нем максимально подробно прописывают все характеристики объекта: адрес и номер участка в СНТ, кадастровый номер, площадь территории и дома и т.д.

Если с участком возникнут проблемы, вернуть деньги бывает очень трудно, отмечает Чернокульский. Поэтому в договоре важно указать отсутствие притязаний на участок со стороны третьих лиц и реальную цену продажи (потребовать назад вы сможете ту сумму, которая указана в договоре). По возможности также зафиксируйте, какие объекты и вещи оставили продавцы, будь то мебель, инструменты или урожай.

После подписания договора есть еще один этап — участок переходит в собственность только после госрегистрации. Поэтому постарайтесь максимально оперативно, лучше прямо в день заключения договора вместе с продавцом предоставить документы в Росреестр или МФЦ.

Какие документы при покупке дачи нужно проверять?

Покупка дачи отличается от приобретения городской квартиры тем, что в этом случае нужно учесть гораздо больше факторов. Покупателя должно интересовать не только состояние дачи и законность прав на нее продавца, но и назначение участка, наличие у него границ и отсутствие ограничений.

В комплект документов, которые владелец дачи обязан предоставить на сделку, входят документы на земельный участок, дом и хозяйственные постройки, а также документы, подтверждающие личность продавца. Начинать проверку специалисты советуют всегда с документов на землю.

Какие документы нужны для покупки земельного участка?

Единственным документом, подтверждающим права продавца на земельный участок, на сегодняшний день является выписка из ЕГРН. У некоторых владельцев дач до сих пор могут сохраниться свидетельства о собственности старого образца. Однако для проведения сделки нужно попросить их подготовить выписку из ЕГРН. Именно в ней содержится актуальная информация о том, кто является владельцем дачи.

документы для покупки дачи

Что можно узнать из выписки из ЕГРН?

Наличие на участке обременений. Если на участок наложен арест из-за того, что у собственника есть долги, это также можно будет узнать из выписки из ЕГРН. Продавец мог получить в банке кредит под залог земли, тогда до полного погашения долга он не имеет права распоряжаться этой недвижимостью.

Назначение земли и ее разрешенное использование. В выписке содержится информация о том, какие объекты собственник имеет право разместить на участке. В предоставленном продавцом документе должно быть сказано, что участок предназначен для садоводства, индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства. На участках с таким назначением разрешено построить жилой дом. На садовом участке может быть построен как жилой дом, так и садовый (предназначенный для временного проживания).

Есть ли у участка границы. Покупатель должен настаивать на том, чтобы к моменту продажи дачи было проведено межевание участка. Специалисты советуют приобретать только участки, границы которых определены. В этом случае можно быть уверенным, что площадь участка именно такая, как заявляет владелец, и границы дачи нигде не пересекаются с землей соседей.

Проверить, проводилось межевание или нет, можно, запросив выписку из ЕГРН, или, зная кадастровый номер земельного участка, найти его на публичной кадастровой карте Росреестра. Если границ у участка нет, на карте появится отметка «Без установленных границ».

Рекомендуется перед покупкой дачи пригласить для консультации кадастрового инженера, даже если межевание проведено. Это позволит убедиться, что границы участка, указанные в документах, соответствуют действительности.

Отсутствие ограничений на использование участка. Узнать, не попадает ли участок полностью или частично в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), также можно из выписки из ЕГРН. Поэтому специалисты обязательно советуют заказывать расширенную выписку из ЕГРН, в которой содержится эта информация.

Ограничения в использовании земельного участка зависят от вида зоны (приаэродромная территория, зоны подтопления, водоохранная зона, санитарно-защитная зона, придорожные полосы автомобильных дорог, охранная зона трубопроводов). К примеру, если участок входит в границы охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, на нем запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий без письменного согласия сетевых организаций.

Какие конкретные ограничения в использовании земельных участков накладывает нахождение участка в пределах определенной зоны, установлено нормативными правовыми актами для каждой зоны. Например, ограничения в использовании земельных участков, попадающих в границы охранной зоны объектов электроэнергетики, регламентируются постановлениями правительства №160 от 24.02.2009 и №1033 от 18.11.2013.

Ограничения в использовании земельного участка сохраняются и после его продажи. Поэтому информацию о расположении земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования в обязательном порядке нужно указывать в договоре купли-продажи земельного участка.

Какие документы являются правоустанавливающими?

Кроме того, нужно проверить правоустанавливающие документы, которые есть у продавца. Это документы, на основании которых ему принадлежат дом и земельный участок:

  • договор купли-продажи,
  • договор приватизации,
  • свидетельство о праве на наследство,
  • договор дарения.

«Правоустанавливающие документы следует проверять на каждый объект отдельно, — советует руководитель юридической службы красноярской мастерской продажи недвижимости «Ремесленникъ» Вера Разумовская. — Однако надо понимать, что документы на участок не всегда будут совпадать с документами, которые у продавца есть на дом. Например, продавец мог купить земельный участок, в таком случае правоустанавливающим документом на землю является договор купли-продажи, а затем построить на нем дом, который он оформил в собственность в упрощенном порядке «по дачной амнистии». Тогда правоустанавливающим документом на дом будет декларация о строительстве. К моменту продажи дом должен быть уже оформлен в собственность».

Как проводить проверку продавца?

Проверка продавца проходит в два этапа. Во-первых, нужно удостовериться, что продавец — действительно тот, за кого себя выдает. Во-вторых, убедиться, что на момент продажи дачи у него нет финансовых проблем, которые могут привести к признанию сделки недействительной в дальнейшем.

Где проверить документы продавца?

Проверить, действителен ли паспорт продавца, можно на сайте МВД. Для этого нужно ввести в строке поиска серию и номер документа.

«Отметка о том, что паспорт недействителен, не обязательно означает, что перед вами мошенник. Продавец мог просто вовремя не поменять паспорт, когда ему исполнилось 45 лет, поэтому документ значится как недействительный», — объясняет Вера Разумовская.

Если собственника на сделке по доверенности представляет другое лицо, проверяется доверенность. Узнать, выдавалась доверенность или нет, действительна ли она на настоящий момент, можно в Единой информационной системе нотариата. Здесь в открытом доступе размещен сервис проверки доверенностей. Для того чтобы им воспользоваться, нужно знать дату получения доверенности, ее номер и имя нотариуса, который ее выдал.

«Когда из правоустанавливающих документов мы видим, что продавец получил дачу в результате возмездной сделки (купил или получил по договору мены), мы выясняем, есть ли у него супруга. Если на момент приобретения земли он состоял в браке, для проведения сделки потребуется заверенное нотариусом согласие супруги на продажу дачи. Если же продавец в браке не состоит, мы просим его написать об этом заявление, оно также будет приложено к пакету документов», — говорит Вера Разумовская.

Как узнать, есть ли у продавца долги?

Как и при приобретении городской квартиры, при покупке дачи проводится проверка продавца на возможное банкротство. В случае если продавец будет признан банкротом, все сделки, совершенные им в течение трех предыдущих лет, могут быть признаны недействительными в дальнейшем. На момент продажи дачи продавец не должен значиться в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве среди тех, кто подал заявление о банкротстве.

Кроме того, следует проверить информацию о собственнике участка на сайте судебных приставов. У него не должно быть долгов, которые с него пытаются взыскать принудительно.

Какие документы на постройки нужно проверить при покупке дачи?

На расположенные на участке строения заказывается отдельная выписка из ЕГРН. Из нее можно понять, какие объекты зарегистрированы на дачной земле. Это может быть жилой дом и нежилые строения (гараж, баня, хозяйственные постройки).

Если на садовом участке расположен жилой дом, в котором возможна прописка, в комплект документов, которые необходимо запросить у собственника для проведения сделки, входит домовая книга. Из нее можно узнать, кто прописан в доме. Домовая книга представляет собой альбом формата А4.

Часто бывает, что домовая книга хранится не у самого собственника, а в администрации поселка. Тогда нужно получить из нее выписку. Из этого документа должно быть видно, что на момент продажи дома в нем не остается прописанных лиц. Если на участке стоит садовый дом, домовая книга для совершения сделки не нужна.

Дополнительно специалисты советуют запросить у продавца справки об отсутствии долгов за электроэнергию, членские взносы в СНТ или за вывоз мусора. Такую справку должен выдать председатель садового товарищества или сельсовет.

«Далеко не всегда к моменту выхода на рынок у собственника есть весь необходимый пакет документов. Чаще всего их приходится собирать во время подготовки к сделке, это приводит к увеличению сроков», — отмечает Вера Разумовская.

Все перечисленное – это только общий комплект документов, которые нужно запросить у продавца, готовясь к покупке дачи. В зависимости от ситуации могут потребоваться еще дополнительные документы. Например, если из документов следует, что среди собственников дома есть несовершеннолетние дети, на продажу потребуется еще согласие органов опеки.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *