Как узнать стоимость сотки земли
Перейти к содержимому

Как узнать стоимость сотки земли

  • автор:

Кадастровая стоимость земельного участка: что это такое и зачем она нужна

В каждом регионе есть государственное бюджетное учреждение (ГБУ). Специалисты ГБУ занимаются расчетами кадастровой стоимости и отправляют результаты в Росреестр.

В 2022 году провели внеплановую оценку земли по всем субъектам РФ. Следующая переоценка состоится не позднее чем через пять лет и не раньше чем через три года, а в городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – через два года.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Считают кадастровую стоимость не для каждого отдельного объекта, а сразу группой, списком объектов. Учитывают при этом только официальные данные: площадь земельного участка, его категория, вид разрешенного использования и др. То есть каждый земельный участок никто осматривать не приходит, как это происходит для определения рыночной стоимости, например, при продаже. Определив кадастровую стоимость участка, государство как бы говорит, что с этого момента и до следующей переоценки ваша земля стоит столько-то. Весь этот период не берется в расчет спрос, инфляция и все, что влияет на рыночную стоимость. Поэтому то, что кадастровая стоимость практически всегда ниже рыночной – это нормально.

Зачем нужна

Кадастровая стоимость необходима в основном для:

  • расчета земельного, имущественного налога;
  • определения размера госпошлины в судебных делах по имущественным вопросам и нотариусами при удостоверении сделок с недвижимостью;
  • получения ипотеки на покупку участка.

Как узнать

Лично

Узнать кадастровую стоимость объекта можно из выписки ЕГРН о кадастровой стоимости объекта. Закажите ее на госуслугах или в МФЦ. Услуга бесплатная.

На онлайн-сервисах по кадастровому номеру объекта

  • на сайте Росреестра;
  • на публичной кадастровой карте.

На этих сайтах можно узнать кадастровую цену по адресу объекта, если кадастровый номер вам неизвестен. Но на практике это срабатывает не всегда.

Читайте статью: Как пользоваться публичной кадастровой картой

В Земельном Экспрессе есть сотни участков в Южном Подмосковье подходящих для строительства своего дома. Мы работаем на земельном рынке Московской области более 10 лет и предлагаем объекты недвижимости в оптимальном соотношении цена/качество.

Хочу продать землю, но не знаю за сколько

Живу в Самаре, в 10 км от города у меня есть земельный участок 8 соток. На участке растут яблони, груши и кустарники, стоит летний дом. Дом из кирпича, двухэтажный, на первом этаже гараж, на втором комнаты. Свет и вода в дачном товариществе есть, можно завести их на участок. В поселке есть дома, где люди живут круглый год. Хочу продать участок, но не знаю, за какую цену продавать.

В личном кабинете налогоплательщика написана кадастровая стоимость 300 000 рублей. Адекватная ли это сумма? Как определить адекватную? Должна ли она как-то зависеть от кадастровой стоимости?

Надеюсь на ответ.

Рыночная стоимость с кадастровой не связана. Иногда они совпадают, но ориентироваться на кадастровую оценку при продаже не стоит.

Порядок оценки кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости

Порядок оценки кадастровой стоимости земельных участков

С 2016 года владельцы и арендаторы земли вынуждены платить налог на свою недвижимость, исходя из кадастровой стоимости. Установленная экспертами цена участков при этом может существенно превышать реальную рыночную стоимость. Многие признаются, что с изменением законодательства налоговые затраты возросли в десятки раз и для некоторых стали непосильными. Мы поговорим о том, как рассчитывается кадастровая стоимость и какие шаги предпринять тем, кто не согласен с результатами оценки.

Что такое кадастровая стоимость и как ее узнать

Каждый объект недвижимости можно оценить в денежном выражении, будь то земельный участок, сооружение, здание или помещение в нем. Согласно отечественным нормам речь может идти о рыночной (РС) и кадастровой стоимости (КС). В первом случае — это цена, по которой участок может быть продан с учетом всех его особенностей и текущей ситуации на рынке. Во втором — цена участка с точки зрения государственных органов. Причем кадастровая стоимость, согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», не должна превышать рыночную.

Стоимость недвижимости

К сожалению, это требование не всегда исполняется. Причин тому масса: от неверно подобранной методики оценки до ошибок в расчетах. Чем это грозит? Финансовыми потерями. Дело в том, что именно кадастровая стоимость является точкой отсчета для расчета:

  • налога на недвижимость;
  • налога с продажи недвижимости;
  • арендной ставки, если арендодатель — государство;
  • штрафов. Например, при нецелевом использовании участков (ст. 8.8 КоАП);
  • других пошлин и платежей. Например, при изменении вида разрешенного использования земли в Московской области, платеж составляет разницу между новой и старой кадастровой стоимостью, помноженную на коэффициент.

Переоценка кадастровой стоимости происходит не реже чем один раз в пять лет и не чаще чем раз в три года (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — два года). Согласно Федеральному закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» право проводить процедуру принадлежит сотрудникам специализированных бюджетных учреждений, но пока их штат еще не сформирован, оценку могут осуществлять лицензированные частные оценщики.

Определение кадастровой стоимости проходит в три этапа:

  1. принятие решения о проведении оценки;
  2. собственно оценка;
  3. утверждение полученных результатов.

Если с первой и последней частью все понятно, то о самой процедуре оценивания недвижимости мы поговорим детальнее.

Порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка

Порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка

Итак, задача оценщика сводится к тому, чтобы объективно определить цену собственности. Влиять на оценку будет множество факторов:

  • регион расположения и экономическая ситуация;
  • конкретное местоположение объекта, так называемая удаленность от ценообразующих факторов. Например, земельный участок в престижном районе населенного пункта или, наоборот, вдалеке от всех крупных городов оценивают по-разному;
  • категория земельного участка. Участок, относимый к поселению, будет иметь цену отличную, например, от земель сельхозназначения;
  • вид разрешенного использования (ВРИ). Земля для дачного строительства будет стоить дороже соседнего участка, если тот имеет ВРИ, например, «огородничество»;
  • наличие коммуникаций;
  • наличие построек или «недостроя».

Эксперт не рассматривает каждый объект индивидуально. Их распределяют на группы и подгруппы, исходя из общих признаков. Для оценки кадастровой цены в группе используют один из методов массовой оценки:

  1. сравнительный — цену на недвижимость вычисляют по суммам сделок купли-продажи в данном регионе и районе на аналогичные объекты. Этот подход является предпочтительным, остальные применяют в тех случаях, когда невозможно применить сравнение;
  2. доходный — объект оценивают, исходя из возможного дохода от него, например, прибыли от аренды недвижимости;
  3. затратный — подход актуален, например, для оценки земель общего пользования, принадлежащих садовому товариществу. Подобные объекты обычно не встречаются в продаже, дохода с них не получают, зато можно учесть расходы: например, на строительство дорог и периодический ремонт;
  4. комбинированный — сочетает два и более предыдущих подхода.

Если для объекта невозможно применить вышеперечисленные методы массовой оценки, его рассматривают индивидуально.

Результатом применения метода(-ов) является вычисление удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) — то есть, условной рыночной цены одного квадратного метра земли для данной группы или подгруппы.

С конечной КС конкретного земельного участка все просто: это УПКС, умноженный на количество квадратных метров. Для примера: допустим, показатель в одном коттеджном поселке Подмосковья составил 1000 рублей за квадратный метр. Таким образом, кадастровая стоимость участка площадью десять соток (1000 м 2 .) будет 1 000 000 рублей.

Кстати

По официальной статистике Росреестра, почти половина всех обращений в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости заканчиваются успехом заявителя. В суде показатель еще выше — за 2016 год, например, лишь 7% дел были проиграны истцом, в остальных случаях требования были удовлетворены полностью или частично.

Как рассчитывается кадастровая стоимость зданий, сооружений, помещений и иных объектов недвижимости

В процессе оценки определяют не только стоимость земли, но и любой недвижимости, на ней расположенной. Порядок расчета аналогичен земельным участкам, но коэффициенты, влияющие на стоимость, будут несколько отличаться. Например, для строения любого типа имеет значение материал стен и год постройки: кирпичный дом стоит дороже деревянного, а ветхое здание — дешевле нового.

Поскольку любое сооружение считают неотделимым от земли, их кадастровую стоимость суммируют. Например, мы рассмотрели участок в 10 соток с КС, равной 1 000 000 рублей. Если на нем расположен дом, оцененный в 2 000 000 рублей, и гараж с ценой 500 000, то стоимость участка в документах будет уже 3 500 000 рублей.

Как узнать кадастровую стоимость?

После того как КС недвижимого имущества прошла этап утверждения, ее можно легко узнать одним из следующих способов:

  • в онлайн-справочнике на сайте Росреестра;
  • на публичной кадастровой карте;
  • в территориальном органе кадастровой палаты, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости;
  • в МФЦ, заказав выписку;
  • заказав выписку из ЕГРН на сайте Росреестра.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно следующими способами:

Чтобы узнать стоимость, достаточно знать кадастровый номер земельного участка либо адрес объекта недвижимости. В первых двух случаях получить информацию можно бесплатно и практически мгновенно. Чтобы оформить официальный документ, придется обратиться за выпиской в МФЦ, кадастровую палату или через сайт Росреестра. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно. В случае заказа выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах цена услуги для физических лиц составит 250 (за электронный документ) или 400 рублей (за бумажную версию), а срок получения — три и более рабочих дней. Официальный документ необходим, например, в том случае, если собственник собирается оспаривать существующую кадастровую стоимость недвижимости.

Знать кадастровую стоимость собственного участка или того, который планируется к покупке, — крайне полезно. Это дает возможность более трезво оценить рыночную стоимость земли и построек, а также узнать размер налогов и возможных штрафов. Если выяснится, что КС завышена — это повод оспорить ее.

Как определить стоимость земельного участка

Что может быть загадочней, чем ценообразование в России? Ведь не в одной цивилизованной стране не может быть так, что продукт, выпущенный с конвейера и проданный заводом оптовой компании за 1 000 рублей, на полках магазинов оказывается уже по цене 5 000 рублей.

Такая же ситуация и с землёй. Схожие участки на сегодняшний день могут отличаться по стоимости в 2-3 раза. Например, некая территория поделена на несколько участков. У каждого из этих отрезков земли есть свой хозяин. И вот двое из владельцев решают продать свои участки, которые идентичны друг другу. Один выставляет по цене 10 тыс. руб. за сотку, а другой — по 50 тыс. руб. за сотку. И можете не сомневаться, что купят и у первого и у второго. Потому что в настоящее время стоимость земельного участка определяют спрос и предложение. Другими словами, в данном случае было два земельных участка, выставленных на продажу, и столько же людей, желающих приобрести их.

Правда, в жизни подобные предложения редко, когда появляются параллельно. Посудите сами. Стали бы Вы покупать участок за 200 000 рублей, если следующее объявление о продаже, которое вы увидели, содержало информацию о продаже подобного участка по цене уже 50 000 рублей.

Поэтому чаще всего происходит так, что второй продавец здесь смотрит на то, как быстро и по какой цене купят данную недвижимость у первого. И если это будет довольно быстро, то он выставит уже свою землю на продажу по более высокой цене. А логика у него будет такая: если мой сосед за непродолжительный период времени продал свой земельный участок в прошлом месяце, могу ли я продать сегодня свой, может быть не так быстро, но дороже?»

Подытожив всё вышесказанное, можно сказать, что никакая независимая оценка, законы РФ или привязка к кадастровой стоимости не защитят покупателя от переплаты. Только он сам. Так как рынок в настоящее время диктует условия. И мы с вами к этим условиям можем только подстроится. О том, как это сделать дальше и пойдёт речь.

Итак, нам нужно определить реальную стоимость земельного участка для того, чтобы не переплатить за него, и оценить, на что мы может рассчитывать со своим бюджетом. А для этого нужно узнать рыночную стоимость недвижимости, которая, опуская желания продавца, складывается из следующих основных факторов: удалённость от большого города, загруженность трассы следования к участку, наличие коммуникаций, развитость инфраструктуры и природы.

Начнём с удалённости от города. Ну, здесь всё просто — чем дальше от него, тем земля должна стоить дороже. Причем, цена по мере удаления от города меняется не плавно (с каждым новым метром дешевле), а ступенчато. То есть от 0 до 5 км стоимость земли примерно одинакова и находится на достаточно высоком уровне. В промежутке от 5 до 15 км цена может быть меньше до 2-3 раз. Следующий промежуток от 15 до 50 км, в котором стоимость данной недвижимости ещё дешевле. А дальше и рассматривать нечего.

Но расстояние от города до участка может быть нивелировано загрузкой трассы. Что имеется в виду. Всем известно, что в большом городе сходится несколько основных дорог, которые является связующим звеном между одним крупным населённым пунктом и другим. Кроме того, эти «артерии» выступают в качестве путей следования людей к своей даче или другой загородной недвижимости. Так, вот, если земельный участок находится по трассе с сильной загруженностью, например, где скорость движения автотранспорта в пятницу вечером составляет 5 км/час, то в случае продажи, он будет сильно уступать в цене участку, расположенному на том же расстоянии по другой дороге, средняя скорость по которой в аналогичное время составляет 40 км/час .

Следующим фактором, влияющим на цену земельного участка, является наличие поблизости центральных сетей коммуникаций и газопровода. Иначе говоря, стоимость здесь зависит от того, в каком объёме подведены данные сети. Так, например, если к участку подведено только электричество, то его можно купить по одной цене. А если существует возможность построенный дом на этом участке подключить к сетям водоснабжения и водоотведения, то цена за землю может быть уже выше в 1,5-2 раза. Наличие же газопровода вообще взвинчивает цену до неведомых высот.

Не маловажным фактором, влияющим на цену земли, является наличие инфраструктуры. Так, если данный объект недвижимости расположен в месте, где в шаговой доступности от него находятся школа, детский сад, поликлиника, крупные магазины и т.д., то он будет стоить дороже по сравнению с земельным участок, от которого до нужных объектов инфраструктуры можно добраться только на транспорте.

Наличие поблизости озера, реки или иного водоёма, леса с его богатствами и других нерукотворных объектов природы, которые так любит русский человек, также увеличивает стоимость земли. Поэтому, чем богаче и красивее эти объекты, тем цена выше.

Причем, здесь стоит отметить, что всё перечисленное зачастую влияет не только на стоимость земельного участка, но и на вероятность получения ипотеки на его приобретения с домом или без. Кстати, если есть желание приобрести землю с домом по ипотеке, то вам будет интересна статья: «какие дома подходят под ипотеку».

После того, как были определены все основные факторы, влияющие на стоимость земли, можно переходить к объявлениям. И в случае, если вдруг цена в нём на понравившийся участок вам показалась завышенной, то можно проанализировать другие земельные участки, находящиеся в том районе или поблизости. Ну, или найти схожий участок в другом районе. И если цены примерно одинаковы, конечно, в пересчете за 1 сотку, то значит, цена отражает реальную рыночную стоимость недвижимости, а не желания продавца.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *