Как перевести участок в ижс
Перейти к содержимому

Как перевести участок в ижс

  • автор:

Как перевести дачный (садовый) земучасток в ИЖС

Инструкция подходит для любых дачных (садовых) участков, которые оформлены в частную собственность. Не имеет значение в каком товариществе (СНТ, ДНТ, ДНП, ДСК и т.п.) и в каком населенном пункте он находится. Эта инструкция не подойдет для участков, которые находятся в аренде или пользовании.

Чтобы изменить ВРИ своего дачного участка на ИЖС, нужно подать в МФЦ или УФРС заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это если для земли ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования. Если ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования, то для изменения ВРИ нужно еще получить разрешения от местной администрации.

Важная теория

  • У каждого земельного участка есть ВРИ (вид разрешенного использования) — п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 ГрК РФ. В законе нет такого вида разрешенного использования как СНТ. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это добровольное объединение граждан для ведения ими садоводства и огородничества, которое оформлено в некоммерческую организацию. С 2019 года дачные участки теперь бывают только двух видов относительно их ВРИ — садовые или огородные (п. 7 и 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ). Теперь в законе нет такого понятия как дачный участок. При этом собственниками/пользователям участков ничего менять не нужно. Если участок имеет ВРИ как «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства», «садовый земельный участок», «для садоводства» или «для ведения садоводства», он автоматически становится «садовым» — п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. Если участок имеет ВРИ как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», он автоматически становится «огородным» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. Все вышеуказанное не означает, что участки нельзя перевести в ИЖС. Все зависит от их ВРИ. В 95% случаях при садовых участках это разрешено сделать. С остальными наоборот — в 95% случаях перевести огородные участки в ИЖС не получится.
  • Помимо ВРИ, любой участок (садовый или огородный) имеет категорию по целевому назначению — земли населенных пунктов или земли сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 7 ЗК РФ). Это называется категория земель. Если участок имеет категорию «земли населенных пунктов», значит он находится в каком-либо населенном пункте, в его границах — ст. 83 ЗК РФ. Если участок находится за границами населенного пункта, значит он относится к землям сельхозназначения — ст. 77 ЗК РФ. Участок нельзя перевести в ИЖС, если он имеет категорию «земли сельхозназначения». Потому что участки ИЖС могут быть только в границах населенного пункта — ст. 83 и ст. 85 ЗК РФ. Можно ли перевести участок из сельхозназначения в земли населенных пунктов? Очень маловероятно, потому что все зависит от желания местной администрации. Только администрация населенного пункта по собственной инициативе может присоединить к нему близлежащий кусок земли. Тем самым изменить границы населенного пункта и внести их в генеральный план — пп. 3 п. 1 ст. 7 и п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ, п. 1 ст. 84 ЗК РФ и п. 1 и 2 ст. 24 ГрК РФ. Естественно из-за одного участка они этого делать не будут. И не факт при обращении к ним нескольких граждан. Ведь администрации придется многое менять, согласовывать, дополнять инфраструктуру — это долго и с очень маленьким процентом положительного исхода. Поэтому проще, быстрее и дешевле купить другой участок, чем менять категорию у нынешнего. Или оставить все как есть. В любом случае на садовом участке разрешено построить жилой дом, затем оформить его в собственность и прописаться. Менять на ИЖС в этом случае не обязательно. На огородном же участке строить запрещено. Узнать категорию и ВРИ участка можно: 1) в правоподтверждающих документах — в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (бывш. ЕГРП); 2) на публичной кадастровой карте Росреестра. На земельном Портале www.ZemProf.ru можно заказать электронный отчет по сведениям из ЕГРН, проверить ограничения, обременения и собственника за 125 рублей.

Требования для перевода

  • Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
  • Границы участка должны быть установлены в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
  • Нужно учесть минимальную и максимальную разрешенную площадь участка — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ. Минимальный и максимальный размер для участков устанавливает местная администрация, отталкиваясь от назначения и вида разрешенного использования. Поэтому разрешенные площади везде разные.
  • Если у участка несколько собственников, все они должны быть согласны на перевод. От собственников потребуется общее заявление — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Форма собственности при этом не меняется.
  • Если участок находится в Московской области, за изменение ВРИ придется заплатить Министерству имущественных отношений МО — Постановление Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57. В остальных регионах плату за это не берут. Плата рассчитывается с разницы кадастровой стоимости. Участки ИЖС всегда имеют большую кадастровую стоимость, чем садовые. Примерно в 1,7 — 2 раза.
      Формула: 10% * (КС2 — КС1) КС1 — нынешняя кадастровая стоимость участка, КС2 — кадастровая стоимость после перевода в ИЖС.

    Шаг №1 — Узнаем название территориальной зоны участка

    Это нужно, чтобы определить — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Если ИЖС будет указан как один из основных ВРИ — инструкция по переводу будет одна, если как один из условно разрешенных — инструкция другая. А если ИЖС вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, тогда перевести участок в ИЖС не получится.

    Узнать территориальную зону помогут Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) + карта зонирования. Все это называется градостроительным регламентом — ст. 36 ГрК РФ. У карты зонирования бывает несколько названий — генеральный план местности, карта градостроительного зонирования, градостроительное зонирование и т.п. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Следовательно ПЗЗ везде разные.

    1. Сначала нужно запомнить точное местоположение участка на публичной кадастровой карте Росреестра, лучше воспользоваться Roscadastr.com. Хоть это и неофициальный сервис, но в нем гораздо удобнее пользоваться картой — она быстрее грузится, есть название улиц и других объектов. Все это облегчит поиск участка. Вбейте кадастровый номер участка в поле поиска (он слева сверху карты) и кликните «Найти». Кадастровый номер участка найдете в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН.
    2. Теперь ищем местное ПЗЗ и карту с градостроительными зонами. Обычно их выкладывают на сайте местной администрации и сервисе ФГИС ТП. В поисковике Яндекса или Гугла нужно наберите примерно такой запрос — «правила застройки и землепользования администрация + название области, района и населенного пункта, рядом с которым находится участок». Если не удалось найти ПЗЗ на сайте администрации, можно воспользоваться сервисом ФГИС ТП. 1) В меню выберите «Документы», затем «По территории». 2) В правом поле поиска вбейте по одной букве название муниципального района и выберете его из полученных ответов, название пишите по одной букве и тогда выйдет правильная формулировка. 3) В левом поле поиска вбейте слово «правила», чтобы не отображались другие документы, кроме ПЗЗ. 4) Кликните на нужный результат. 5) Скачайте нужные документы — лучше сразу одним архивом по кнопке снизу. Далее узнаем название территориальной зоны. Краткое название указывают на самой карте, а полное названием с краю.

    Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода

    Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). Там же перечислены минимальный и максимальный размер для участка.

    Если в таблице написано ИЖС как один из основных или условно разрешенных видов использования, то участок можно будет перевести в ИЖС, т.е. поменять его нынешний ВРИ на ИЖС. Следующий этап —запросить выписку из ИСОГД. Если ИЖС нет в таблицах, значит изменить ВРИ участка не получится. В теории можно внести изменения в ПЗЗ населенного пункта — ст. 33 ГрК РФ. Для этого нужно подать соответствующее заявление в местную администрацию. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия. Но на практике комиссия не будет выносить положительное решение из-за одного земельного участка. К сожалению, такая ситуация на сегодняшний день.

    Шаг №3 — Запрашиваем выписку из ИСОГД

    Данная выписка нужна, чтобы доказать что зона участка действительно предусматривает ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования. Полное название — выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписку можно получить в отделе архитектуры местной администрации, в отделениях МФЦ «Мои Документы», на сайте ГосУслуг. Если участок находится в поселке, идем в администрацию поселка. Если в черте города — в Департамент/Комитет градостроительства. Можно ли в вашем населенному пункте обратиться в МФЦ — это лучше уточнить в самом отделении МФЦ. У них есть справочный телефон, можете позвонить.

    Обращаться за выпиской можно одному из собственников участка, всем идти необязательно. С собой нужно взять паспорт + бумажная выписка из ЕГРН на земельный участок, в которой обязательно должны быть указаны координаты участка + деньги на оплату госпошлины. Сотрудник даст на подпись заявление о предоставлении сведений из ИСОГД. После выдаст расписку/опись.

    Госпошлина за выдачу выписки ИСОГД составляет 1000 рублей (пп. 3 п. 24 Постановление Правительства РФ от 13 марта 2020 г. №279. Каждая администрация работает по-разному, поэтому оплатить ее могут попросить двумя способами: до или после подачи заявления. Во втором случае заявителю отправят реквизиты на оплату на электронную почту (e-mail). Главное сохранить квитанцию/чек. Срок выдачи выписки везде разный. Если участок находится в поселке, ее должны дать в течение месяца — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике за 2 недели. Если участок в черте города, срок устанавливает местная администрация. Когда пойдете забирать выписку, возьмите с собой паспорт и расписку/опись.

    Шаг №4 — Действуем по ситуации

    Все зависит от того, как указан ИЖС в ПЗЗ:

    Ситуация №1: ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования

    Тогда остается только подать документы в Росреестр для изменения ныншенего ВРИ участка на ИЖС.

    Ситуация №2: ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования

    Для изменения ВРИ придется получить разрешение от местной администрации. Вся процедура описана в ст. 39 ГрК РФ. Для этого создана специальная комиссия. Заседаний будет несколько. Получение разрешения проходит несколько этапов. На каждом из них в переводе могут отказать. Например, в товариществе все участки только садовые. Чтобы участок стал для постоянного проживания (а не просто под огород), администрации товарищества для этого придется развивать соответствующую инфраструктуру. Часто администрация не захотят этим заниматься и откажут в измении ВРИ. Если участок в поселке, нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города — в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно подать документы через МФЦ («Мои документы»), а оттуда их отправят в администрацию.

    1. Все собственники участка или доверенное лицо обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
      • Заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования; В заявлении нужно указать причины для изменения ВРИ. Форма заявление веде своя, образец дадут там же.
      • Паспорта собственников. Если одному из них меньше 14 лет — его свидетельство о рождении;
      • Вписку из ИСОГД;
      • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть отображены координаты границ участка;
      • Договор основания на участок; Например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.п. Документ, на основании которого гражданин стал собственником.
      • Несколько фотографий своего и соседних участков (5 — 6 штук). Можно распечатанными на обычной бумаге;
      • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо. Паспорт доверителя при этом не нужен.

    Сотрудник заберет документы и взамен выдаст расписку/опись.

    Шаг №5 (последний) — Регистрируем изменения ВРИ в Росреестре

    Услуга называется внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество. Во многих городах подать документы можно только в МФЦ, затем оттуда их передают в отделение Росреестра. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Росреестр, лучше так и сделать. Инструкция с МФЦ или Росреестром не различается.

    1. Всем собственникам участка или доверенному лицу следует обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты и кассу предоставят там же. Комиссия составит в районе 50 рублей. Дополнительно можно заказать на участок новую выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что теперь ВРИ участка изменится. Она стоит 460 рублей. Ее отдадут после окончания услуги по изменению ВРИ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику предоставить:
      • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
      • Выписку из ИСОГД. Она требуется в любом случае.
      • Разрешение администрации о переводе (только если ИЖС как условно разрешенный вид использования);
      • Правоподтверждающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН. По закону необязательно приносить такие документы, но некоторые сотрудники наставивают их показать;
      • Чек об оплате госпошлины.
    2. Сотрудник составит заявление о внесении изменений в ЕГРН, которую дадут на подпись.
    3. Затем сотрудник заберет предоставленные документы (кроме паспортов и доверенности) и выдаст опись/расписку. Там же собственникам сообщат предполагаемую дату по окончанию услуги. Полученные документы отправляются регистратору. Срок изменения ВРИ — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости). Могут быть задержки.
    4. В назначенный день можно забрать документы. При себе иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, ее тоже выдадут.

    Перевод земли под ИЖС

    Аббревиатура ИЖС в глазах покупателей земельных участков является очень сильным преимуществом. Это вполне понятно: данный вид разрешенного использования (ВРИ) позволяет оформить постоянную регистрацию в построенном на нем доме; к таким землям, как правило, быстрее подводятся коммуникации.

    ИЖС бывает разный…

    В то же время большая часть покупателей не знает, что буквами ИЖС обозначают не только ВРИ земель населенных пунктов, но и объект индивидуального жилищного строительства – то есть само строение. Парадокс в том, что такой дом может на вполне законных основаниях стоять и не на земле ИЖС – например, его можно строить и на сельхозземле под дачное строительство. Из-за этого периодически возникает путаница. Часто покупатели верят обещанию, что купленный ими участок «можно перевести под ИЖС». Покупатель уверен, что, совершив некие действия, получит в итоге участок категории «земли населенных пунктов» с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства». Однако в большинстве случаев все, что ему удастся сделать – это изменить ВРИ сельхозземли с «садоводства» на «дачное строительство», и это в лучшем случае. Поэтому прежде, чем покупать участок с такими обещанными перспективами, нужно выучить ситуации, в которых можно изменить категорию земли.

    Можно ли изменить категорию земель?

    Главное, что нужно помнить: ИЖС – это не категория земель, а вид разрешенного использования. То есть прежде, чем переводить дачный или садоводческий участок в ИЖС, надо сперва изменить категорию земель из сельхозназначения на земли населенных пунктов. И здесь возникает сложность, во многих случаях непреодолимая. Земли населенных пунктов существуют исключительно в границах населенных пунктов, а перевод в эту категорию осуществляется исключительно путем расширения границ населенного пункта. Так что если Ваш участок не примыкает к какому-либо поселению, перевод невозможен. В этом случае Вы можете только зарегистрировать свой дом как объект ИЖС – это возможно, если ВРИ Вашего участка – для дачного строительства. Главное помните, что дом должен соответствовать определенным требованиям, иначе комиссия не признает его пригодным для жизни, то есть жилым.

    Лучшим вариантом для тех, кто желает воспользоваться преимуществами ИЖС все-таки будет покупка земли, которая изначально имеет нужную Вам категорию и ВРИ.

    Порядок действий для перевода земли в ИЖС

    Если Вам нужен участок ИЖС, но по какой-то причине Вы приобрели землю другой категории, о переводе придется побеспокоиться самостоятельно. Все процедуры, связанные с переводом участка под ИЖС, можно произвести самостоятельно. Однако далеко не каждый потребитель имеет представление, как это делать. Данная процедура регламентирована Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков Из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ), и включает следующие этапы.

    • Подача ходатайства. Для перевода земель из одной категории в другую нужно в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления подать ходатайство, в котором должно быть указано ( см. п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
      • кадастровый номер земельного участка;
      • категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
      • обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
      • права на земельный участок.
      • выписка сведений об участке из государственного кадастра недвижимости или кадастровый паспорт этого участка;
      • копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГЮЛ – для индивидуального предпринимателя или юридического лица;
      • выписка из ЕГРП о правах на земельный участок;
      • согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

      Основной вывод, который можно сделать из всего вышеперечисленного – если Ваш участок находится в отдалении от границ существующих населенных пунктов, перевести его под ИЖС в обозримом будущем не получится. Проще говоря, земли населенных пунктов от этих самых пунктов «оторвать» нельзя; ИЖС в чистом поле – не менее чистая утопия…

      Как гарантировано получить ИЖС

      Если Вы отправились за город для того, чтобы построить дом на лоне природы и проводить в нем отпуск, выходные, свободное время на пенсии — покупайте участки с категорией «земли населенных пунктов» и разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство», либо участки с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» и одним из двух видов разрешенного использования: «для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений», а также «для дачного строительства». Все эти формы позволяют построить загородной дом на Вашем участке. Различий между участком для «дачи» и для «садоводства» практически нет: все рассуждения на эту тему на форумах в интернете — не более, чем ерунда. И категория, и разрешение использование указываются в обязательном порядке в Свидетельстве на право собственности и Кадастровом паспорте участка. Примеры свидетельств: свидетельство на ИЖС, свидетельство на дачное строительство, свидетельство на садоводство.

      Copyright © ИП Гончарова Оксана Михайловна — коттеджные посёлки по Симферопольскому шоссе
      «ВНИМАНИЕ! Данный сайт носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 Гражданского Кодекса Российской Федерации.»
      Карта сайта

      Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

      ⁠Иногда возникает необходимость земли сельхозназначения перевести в земли ИЖС в 2024 году, то есть участки, на которых нельзя возводить здания для постоянного проживания преобразовать в наделы, где строительство домов вполне допускается. С одной стороны, кажется, что ничего сложного в этом нет. На самом деле перевод земли из одной категории в другую – достаточно проблематичная и трудоемкая процедура, в процессе осуществления которой нужно учесть множество нюансов.

      Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

      Понятие и законодательные основы

      На самом деле, такой процедуры, как перевод земли из сельхозназначения в ИЖС не существует, так как сельскохозяйственное назначение и ИЖС – это совершенно два разных понятия. Первой означает категорию ЗУ, а второе – его вид разрешенного использования. Все земли в РФ подразделяются на 7 категорий: населенных пунктов, с/х и специального назначения (к последним относят земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д.), особо охраняемых территорий и объектов, лесного, водного фонда, запаса.

      Правильно ли переводить С/Х земли под ИЖС?
      Нет, считаю это недопустимым
      Да, это верно
      Проголосовало: 0
      Правильно ли переводить С/Х земли под ИЖС?

      Нет, считаю это недопустимым 128
      Да, это верно 397

      Проголосовало: 0

      • основные (главное направления применения ЗУ);
      • вспомогательные (используется в качестве дополнения к основному или условно разрешенному ВРИ);
      • условно разрешенный (ВРИ, который может быть допущен для использования собственником ЗУ по решению уполномоченного органа).

      ВРИ устанавливают местные органы власти для каждой территориальной зоны. Направление допускаемого применения земель прописывают в градостроительном регламенте, содержащемся в плане застройки и землеустройства.

      Согласно ст.37 ГрК РФ, собственник имеет право самостоятельно выбрать основной или вспомогательный вид разрешенного использования из числа предусмотренных ПЗЗ. Чтобы изменить ВРИ на условно допустимый тип, потребуется разрешение местных властей.

      Пример из практики:

      Николай Т. владеет земельным участком в деревне. Категория надела – земли населенных пунктов, ВРИ – для ведения садоводства. Он находится в сельскохозяйственной территориальной зоне. Также, согласно ПЗЗ, для этой ТЗ в качестве основного направления использования допускается жилищное строительство. Мужчина планирует изменить ВРИ ЗУ с «для ведения садоводства» на «для ИЖС». Для этого Николаю нет необходимости обращаться в администрацию. Достаточно подать заявление на смену ВРИ в Росреестр.

      Перевод земли из одной категории в другую осуществляется только по решению уполномоченного органа, но саму процедуру имеет право инициировать собственник или правообладатель земельного участка.

      Перевод земли из одной категории в другую – это процедура, в результате которой земельный участок, отнесенный к конкретному типу, переводится в иное назначение, например, из земель запаса в земли с/х назначения.

      По общим правилам, жилищное строительство на участках сельскохозяйственной категории, не осуществляется. Именно поэтому, говоря о переводе земель с/х назначения в ИЖС понимают смену категории с сельскохозяйственной на земли населенных пунктов. Осуществить данную процедуру можно только путем установления (расширения) границ поселения. Данное правило четко регламентировано статьей 8 ЗК РФ.

      Зачем переводить с/х земли в ИЖС

      Зачем некоторые граждане упорно настроены перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Чем обусловлена целесообразность данной процедуры?

      Главная цель – это возможность возведения на участке жилого дома. Если ЗУ относится к сельскохозяйственным угодьям, то строительство жилья на нем категорически запрещено. При этом, перевод ЗУ из с/х категории в другую осуществляется по основаниям, предусмотренным статьей 7 ФЗ-172 от 2004 г, например, в связи с установлением или изменение границ населенного пункта.

      Получается, что пока сельхозугодья не переведены из одной категории в другую, построить на таких землях частный жилой дом невозможно. Именно этим и обусловлена целесообразность процедуры.

      Что касается земель, отнесенных к сельскохозяйственной категории, которые имеют вид разрешенного использования – для ведения садоводства, то на них вполне допускается индивидуальное жилищное строительство.

      Важно! Если такой ЗУ будет переведен в ИЖС, то для собственника открываются новые возможности. В первую очередь, увеличивается кадастровая стоимость надела, во-вторую, ему больше не придется самостоятельно думать о подключении сетей инженерно-технического обслуживания и о прокладке, расчистке подъездных путей. Последние обязанности перекладываются на местные власти.

      Порядок перевода ЗУ из одной категории в другую

      Вывести землю из сельхозназначения в ИЖС в прямом смысле слова, нельзя, так как в данном случае речь идет о совершенно разных понятиях. А вот перевести с/х участок в ЗУ населенных пунктов вполне возможно, хотя и достаточно проблематично.

      Все дело в том, что в данном случае процедура осуществляется путем расширения границ поселения. Решение об их изменении принимает местная администрация. Как показывает практика, границы населенного пункта переносят, если эта процедура принесет пользу (существенную выгоду).

      По общим правилам, для перевода земель из одной категории в другую, необходимо подать ходатайство. Его рассматривают в течение 2-3 месяцев с момента поступления (точный срок зависит от уровня органа власти, который занимается принятием решения по данному вопросу), а по результатам издают акт о переводе земель из одной категории в другую или об отказе.

      Согласно ст.8 ЗК РФ, перевод с/х ЗУ в участки населенных пунктов осуществляется путем установления или изменения границ, в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

      Сама по себе процедура достаточно сложная и требует максимального участия органов исполнительной власти, поэтому, на практике, удовлетворение таких ходатайств случается достаточно редко.

      По сути, расширение границ НП происходит путем изменения генерального плана поселения и схемы планирования муниципального района. Первый документ принимает представительный орган местного самоуправления, а резолюцию на его разработку издает глава администрации.

      Состав генерального плана

      Положение о территориальном планировании.

      Карта границ поселения.

      Карта предполагаемого расположения объектов местного значения

      Карта функциональных зон населенного пункта.

      Расширение границ населенного пункта начинается с издания резолюции о разработке генплана поселения и его размещения в публичном доступе.

      Затем разрабатывается сам проект генплана, проводится проверка материалов, после чего документ отправляется на согласование.

      Обратите внимание: Генеральный план утверждается уполномоченными органами власти после проведения публичных слушаний. Нас следующем этапе готовится план объекта землеустройства, который служит основанием для внесения изменений в ЕГРН о границах населенного пункта.

      Кто может подать ходатайство

      Для того, чтобы перевести участок из одной категории в другую, необходимо подать ходатайство, по форме, утвержденной органами государственной власти субъекта РФ. Обратиться с соответствующей заявкой имеет право любое заинтересованное в процедуре физическое или юридическое лицо.

      Условия перевода

      Перевод земель сельхозназначения в ИЖС допускается только по решению уполномоченного органа путем расширения границ населенного пункта и лишь при условии, что планируемый для включения участок находится в непосредственной близости поселения и прилегать к нему.

      Если на планируемом к включению в состав НП с/х земельном участке выращиваются особо ценные сельскохозяйственные культуры, или его кадастровая стоимость на 50% и более выше КС земли поселения, то перевод невозможен.

      Перечень документов

      Скажем условно, для того, чтобы переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС, то есть перевести участок из одной категории в другую, необходимо подготовить пакет документов. Он включает в себя:

      • проект землеустройства, который объясняет целесообразность процедуры;
      • извлечение из земельного кадастра, содержащего сведения о проводящемся ЗУ;
      • копии документов, идентифицирующих личность заявителя;
      • выписку из ЕГРН прав на недвижимость и правообладание ЗУ;
      • заключение экологических экспертов (в случае необходимости);
      • согласование с собственником участка земли (в случае необходимости);
      • согласование с исполнительным органом.

      Список документов может быть дополнен или изменен, в зависимости от требований местного законодательства. Перед обращаем с соответствующим ходатайством рекомендуем уточнить конкретный список документов для проведения процедуры в администрации.

      Иващенко Србуи Саргисовна
      Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет
      Задать вопрос

      Перевод земли из одной категории в другую – достаточно сложная процедура. Чтобы избежать проблем, лучше сразу обратиться за помощью к профессионалу. Свяжитесь с нашим юристом, и он подскажет, с чего начинать, какие документы подготовить, как написать ходатайство, ответит на все интересующие вас вопросы, а в случае необходимости, сопроводит вас до логического завершения комплекса мероприятий.

      Образец ходатайства

      Форму ходатайство о переводе земли сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, органами государственной власти субъектов РФ. В нем в обязательном порядке отражается следующая информация:

      1. кадастровый номер ЗУ;
      2. текущая и будущая категория земель;
      3. обоснование процедуры;
      4. сведения о правах заявителя на ЗУ.

      Если с ходатайством обратилось неуполномоченное лицо или к нему приложен не полный пакет документов, а также, если их содержание не соответствует требованиям действующего российского законодательства, то в принятии заявления могут отказать.

      Образец заявления

      Образец ходатайства о переводе ЗУ сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов в 2024 году

      Скачать Образец ходатайства о переводе ЗУ сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов

      Решение о переводе

      Помните о том, что перевод сельхоз земель в ИЖС, а если быть точнее, перевод с/х категории ЗУ в земли населенного пункта осуществляется путем расширения границ поселения.

      По общим правилам, ходатайство о переводе земель из одной категории в другую рассматривается в течение 2-3 месяцев с момента его поступления (в зависимости от уровня органов власти). По результатам рассмотрения составляется акт. Его содержание регламентировано статьей 3 ФЗ-172 от 2004 года.

      Что делать, если отказали

      Как перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС? Для этого необходимо подать соответствующее ходатайство в уполномоченный орган (чаще, в местную администрацию).

      В течение срока, регламентированного на законодательном уровне, ходатайство рассматривается, проводятся публичные слушания, а по их результатам составляется акт о переводе земель из одной категории в другую или об отказе.

      В выполнении рассматриваемых мероприятий могут отказать, по основаниям, предусмотренным статьей 4 ФЗ-172 от 2004 г.:

      • осуществить перевод невозможно на основании федерального законодательства;
      • государственная экологическая экспертиза выдала отрицательное заключение;
      • испрашиваемое целевое назначение ЗУ не соответствует утвержденным документам территориального планирования.

      Если заявитель считает, что отказ в переводе земель из одной категории в другую незаконен, он имеет право обжаловать такое решение в судебном порядке.

      Судебная практика

      В суд поступило исковое заявление об оспаривании отказа Администрации Каргапольского района о переводе земель из одной категории в другую от Шуркина П. Истец заявил, что является владельцем сельскохозяйственных угодий, которые располагаются сразу за границей деревни. Мужчина планировал построить на земле частный дом, однако, пока объект относится к с/х категории, сделать этого невозможно.

      Шуркин подал ходатайство о переводе земель из одной категории в другую, но Администрация отказала в удовлетворении требований, аргументировав свои действия тем, что испрашиваемое целевое назначение ЗУ не соответствует утвержденным документам территориального планирования.

      Согласно представленным суду материалам, обоснованность перевода с/х земельного участка в земли населенных пунктов не подтверждена. Кроме того, в случае включения ЗУ в состав поселения, его кадастровая стоимость уменьшится на 55%. Суд отказал в удовлетворении иска.

      Частые вопросы

      Можно ли на сельскохозяйственном участке в СНТ построить жилой дом?

      Если земельный участок с/х категории имеет вид разрешенного использования «для ведения садоводства», собственник имеет право возвести на нем садовый или жилой дом, высотой до 20 метров и до 3-х этажей, площадью до 50 м2.

      Если ли разница между сменой ВРИ земельного участка и переводом ЗУ из одной категории в другую?

      Между сменой ВРИ ЗУ и переводом земель из одной категории в другую существует огромная разница. В первом случае заявитель попросту меняет направления допускаемого применения земельного участка. Для этого достаточно подать соответствующее заявление в Росреестр, за исключением случаев, когда предполагаемый ВРИ является условно разрешенным. Во втором случае полностью меняется целевое назначение земли. Решение о переводе принимает уполномоченный орган по результатам рассмотрения ходатайства в ходе публичных слушаний.

      Предусмотрено ли наказание за строительство жилого дома на сельскохозяйственных угодьях?

      За использование земельного участка по нецелевому назначению нарушителя могут привлечь к административной ответственности. Наказание за правонарушение – штраф, размер которого напрямую зависит от кадастровой стоимости ЗУ и юридического статуса правообладателя. Если нарушитель проигнорирует требования о приведении участка в надлежащее состояние, пригодное для его использования по целевому назначению, то объект недвижимости могут вообще изъять, даже если она находится в частной собственности.

      Заключение эксперта

      Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.

      Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.

      Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.

      Публикуем только проверенную информацию

      Как перевести земельные участки из СНТ в ИЖС: сложности и советы

      Каждый земельный участок, независимо от местоположения и площади, относится к определенной категории и имеет тот или иной вид разрешенного использования. Причем, если категорий существует всего семь, то вариантов деятельности, которые можно осуществлять, более трех тысяч. В их числе ЛПХ, КФХ, СНТ (садовое некоммерческое товарищество), ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и т.д. Узнать о статусе и целевом назначении территории можно из кадастрового паспорта, где указаны ключевые сведения об участке.

      Часто правообладатели не уделяют достаточно внимания юридическим аспектам, полагая, что категория и вид разрешенного использования являются идентичными понятиями. В действительности, это разные вещи и их нужно принимать в расчет, чтобы не нарушать закон и знать свои права и обязанности как собственника участка. Особенно большое значение данный вопрос имеет в случае необходимости перевода земель из садоводства в ЛПХ, ИЖС и т.д. Конечно, чаще всего граждан интересует, как перевести земли под ИЖС с перспективой дальнейшего строительства дома.

      Статус земли определяет перечень разрешенных видов использования, при этом существуют определенные ограничения, например, участки в ИЖС обязательно относятся к категории земель поселений. В свою очередь, садовые товарищества образуются исключительно на сельскохозяйственных территориях за пределами населенных пунктов. Поэтому, если возникает потребность осуществить перевод земель из СНТ в ИЖС, владельцу предстоит сменить категорию недвижимости. Другое дело, что предварительно необходимо понять, насколько это целесообразно, так как процесс достаточно трудоемкий и длительный, особенно, если пытаться заниматься всеми формальностями лично.

      Оценить привлекательность идеи перевода земли из садоводства и огородничества в ИЖС помогут профессиональные юристы, которые не только рассчитают общую сумму затрат, но также проинформируют о новых возможностях, которые дает смена статуса участка. Если вы все-таки примите решение об изменении земель сельхозназначения на земли поселений с дальнейшим оформлением ИЖС, то есть смысл поручить специалистам подготовку документов. Тогда не придется опасаться претензий со стороны компетентных органов.

      Плюсы и минусы СНТ

      В России достаточно много лет практикуется создание садовых товариществ, где у каждого участника есть определенная доля собственности. В целом, такой вариант использования земель почти идентичен дачному некоммерческому партнерству, но такие участки расположены в более привлекательной местности с точки зрения плодородности почв. Как правило, они находятся в экологически чистых районах, удаленных от населенных пунктов. Из достоинств СНТ можно назвать меньшую в сравнении с ИЖС стоимость, а также возможность использования территории исключительно для сельскохозяйственного производства.

      Однако есть у таких земельных наделов и существенные недостатки, которые стимулируют выполнить перевод земель СНТ в ИЖС. К ним можно отнести:

      * наличие массы сложностей с регистрацией проживания – в большинстве случаев прописаться удается только после рассмотрения дела в суде;

      * проблемы с получением права собственности при выходе из числа участников СНТ – выделить участок в натуре позволяет проведение процедуры межевания;

      * низкая оценочная стоимость жилья, обусловленная тем, что любая постройка (независимо от размеров) на территории земельного участка обозначается как дачный дом.

      Особенности владения участками под ИЖС

      Что касается земель под индивидуальное жилищное строительство, то у них также есть ряд особенностей, о которых стоит знать правообладателю. Помимо затрат на перевод земель из садоводства в ИЖС, владельцу следует быть готовым к ограничению количества построек и размера участка, а также необходимости заказа проекта дома у государственной компании.

      С другой стороны, такие территории гораздо легче продать (особенно в Москве и Подмосковье), а с получением прописки не возникает никаких сложностей. Поскольку жилью присваивается определенный адрес, собственник получает дополнительные преимущества, например, возможность получения почтовых извещений и посылок. Вообще, участки с данным видом разрешенного использования считаются престижными, поэтому вполне понятна заинтересованность россиян в переводе земель.

      Как действовать при необходимости перевести земли из СНТ в ИЖС?

      По закону перевод земель СНТ в ИЖС должен производиться несколькими этапами, первым из которых будет составление и подача ходатайства об изменении статуса недвижимости. В этом документе должны быть указаны четкие обоснования необходимости перевода земель из одной категории в другую, права на имущество, номер участка согласно государственному кадастру и т.д. Вместе с ходатайством в компетентные

      органы (Правительство РФ, органы местного самоуправления или исполнительной власти) нужно предоставить:

      * правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРП) и письменное согласие собственника на перевод земель в другой статус;

      * копия российского паспорта (для обычных граждан) либо выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей;

      * кадастровый план земельного участка.

      Период рассмотрения ходатайства варьируется в пределах 2-3 месяцев, при этом поводов для отказа существует всего несколько: подача документов ненадлежащим лицом или наличие проблем с документами. Таким образом, задачей первоочередной важности можно назвать сбор и оформление бумаг в соответствии с установленными законом требованиями. О том, какое решение было принято, заинтересованное лицо уведомляют в течение четырнадцати дней с момента составления акта о переводе или отказе. Если есть необходимость, собственник вправе обратиться в суд для обжалования решения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *